모르면 실패하고, 알면 성공한다!
알파에서 오메가까지 주택조합 성공에 필요한 모든 지식!

내 집 마련을 위한 현명한 선택, 지역주택조합
투명한 조합 운영으로 성공 가능성을 높이고
전문가의 지혜를 빌려 안전하게 사업을 진행하라!

주택조합, 가입부터 청산까지
성공 경험자가 알려주는 핵심 노하우

방송, 신문 및 인터넷 등 각종 매스커뮤니케이션에는 지역주택조합에 대한 부정적인 내용들이 난무한다. ‘가입 시 성공률이 20~30%이다’, ‘아니다. 5~10%이다’라는 주장들이 분분한데, 정확한 통계파악은 어려워도 지극히 낮은 것만은 분명한 사실이다. 그러나 대한민국의 많은 서민들의 바람인 집 한 칸 마련, 주택조합 제도는 이 바람을 충족시켜 줄 수 있는 매력적인 제도임에 틀림없다. 다만, 전제가 있다. 제대로만 추진된다면!

저자는 매스커뮤니케이션을 통해 유통되고 있는 contents 들을 많이 접해 보았지만, 주택조합 사업추진 과정 전반에서 발생하고 있는 문제 사안을 정확하게 긁어 주는 종합적이고 체계적인 contents를 접하는 것은 어려운 일이라는 것을 실감하였다. 이 책은 저자가 직접 발로 뛰며, 가입부터 청산까지, 주택조합 내에서 발생하는 어려움과 난관에는 어떤 것이 있는지, 이를 경험해 보고 극복하면서 알게된 내용들을 상세하게 풀어썼다. 주택조합에 가입한다는 것이 어떤 의미인지, 권리와 의무는 무엇인지 기본부터 충실하게 설명하고 있다. 이 책의 취지는 조합원들이 가입한 주택조합의 성공가능성을 높일 수 있도록 필요한 지식을 제공하는 것이며, 업무대행사에 업무를 맡기더라도 일의 내용을 제대로 알고 맡길 수 있도록 저자의 경험을 통해 얻은 지식을 공유하고자 한다.

독자들이 이 책을 완독할 때쯤이면 종합적으로 이해하여 전문가 손을 거치지 않고서도 본인들이 스스로 판단할 수 있게 될 것이다. 오늘도 이 땅에 주택조합으로 인해 피눈물 흘리고 있는 조합원들에게 이 책의 내용이 한 줄기 희망의 빛이 될 수 있기를 소망한다.

서문

제1편 주택조합의 이해

제1장 주택조합의 법적인 이해
제2장 통상적인 조합원 가입 과정
제3장 초기 실질적인 추진 과정
제4장 주택조합 가격이 싸다고 생각하는 이유
제5장 토지대금 조달 방법에 따른 조합 사업 방식 이해

제2편 초기 추진 주체에 대한 이해

제1장 업무 대행자 선정 및 업무대행계약 체결(자금 보관 업무 포함)
제2장 공동사업주체 및 사업주체
제3장 발기인 상세 내용
제4장 비법인사단 및 민법상의 조합에 대한 이해
제5장 지역주택조합의 법적 성격

제3편 조합원 자격 및 모집

제1장 조합원 자격 기준 및 심사
제2장 조합원 공개모집까지의 과정
제3장 동·호수 지정
제4장 안심보장증서
제5장 임의 세대, 임의 분양 및 준조합원
제6장 가입 계약 시의 계약금, 분담금 및 각종 비용 정의

제4편 공사도급계약

제1장 시공사 선정 및 공사도급계약 체결
제2장 계약의 해제와 해지
제3장 위임과 도급계약의 관계

제5편 사업 시행 및 정보 공개

제1장 사업 시행
제2장 정보 공개(회계 감사 포함) 관련
제3장 조합 내부의 갈등, 사실 관계 확인으로 빨리 끝내자

제6편 창립총회

제1장 창립총회
제2장 추진위원회 기 추진 업무 추인하면 안 되는 이유

제7편 기관

제1장 총회, 대의원회 및 이사회
제2장 임원
제3장 명예훼손
제4장 녹취록의 법적 효력

제8편 조합설립인가 및 추가모집

제1장 조합설립인가
제2장 설립인가 후 추가모집 및 결원 충원 관련

제9편 건축 심의

제1장 법률상 건축허가 행위
제2장 건축위원회 및 건축 심의
제3장 풍동 실험
제4장 건폐율, 용적률 및 대지 지분 등

제10편 지구단위계획

제1장 정비예정구역 해제
제2장 국토계획 및 지구단위계획
제3장 지구단위계획 수립 및 변경
제4장 용도지역, 용도지구 및 용도구역

제11편 사업계획승인

제1장 사업계획승인
제2장 사업계획승인 취소
제3장 사업계획승인 및 도시관리계획 결정 예시(필관조합의 사례)
제4장 공급계약 체결

제12편 조합원 지위 변동

제1장 조합원 교체 및 신규 가입
제2장 조합원 지위 양도
제3장 조합원 탈퇴, 환불금 지급 시기·규모 및 가입계약 취소 관련

제13편 토지 확보

제1장 토지 확보, 매도청구 및 기반시설 부지 수용 절차
제2장 공공시설 무상귀속 및 무상양도 관련

제14편 자금 조달

제1장 자금 조달
제2장 조합과 조합원간 금융비용 정산

제15편 분양

제1장 고유번호증 및 사업자등록증에 대한 이해
제2장 일반분양 및 근린생활시설 분양
제3장 주택 분양보증 및 조합주택 시공보증
제4장 부기등기

제16편 공사

제1장 이주 및 해체
제2장 감리
제3장 착공
제4장 도시계획시설 및 간선시설 설치
제5장 지적확정측량

제17편 세금

제1장 원시취득, 보존등기 및 대출에 대한 이해
제2장 취득세
제3장 재산세
제4장 지역자원시설세
제5장 종합부동산세
제6장 법인세

제18편 부담금

제1장 학교용지부담금
제2장 상수도 원인자부담금 및 급수공사비
제3장 하수도 원인자부담금
제4장 광역교통시설부담금
제5장 개발부담금

제19편 완료

제1장 중도 해산 및 사업 종결
제2장 사용검사, 준공검사 및 사용승인
제3장 입주 관리
제4장 해산 및 청산

일부이기는 하지만 분명히 성공한 조합들도 존재할 텐데, 조합 사업추진 과정에서 발생하는 숱한 종류의 어려움들을 겪었을 텐데, 어찌 된 일인지 겪었던 어려움이 무엇이고 그것을 어떻게 해결하고 극복해 내었는지 등에 대한 핵심 정보를 접하기는 하늘의 별 따기이다. 아마도 당사자로서 직접 부딪혀 시간과 노력을 투입하여 한 땀 한 땀 극복해 낸 경험을 한 사람이 별로 없어서일 것이다.

지금도 의문이 있는 사항들이 존재하지만, 그 답을 찾기에는 좀 쉽게 도움을 받을 만한 곳이 정말 없다. 대행사나 계약업체들은 모두가 조합 및 조합원들을 상대로 사기를 치고 이익이나 보려고 하는 것 같고, 관공서나 금융 기관들은 도움을 주기는커녕 군림하고 윽박지르는 것 같고, 문턱은 한없이 높기만 하다. 시공사도 더 가져가려고 호시탐탐 기회를 노리는 것 같다. 불량 조합원들도 존재한다. 조합을 상대로 각종 압박과 소송 전을 서슴지 않는다. 사업지 인근 주민들의 민원도 정말 무섭기만 하다

이러한 상황에서도 필자가 관련된 조합(이하 필관조합으로 표기)은 숱한 어려움과 난관이 있었지만, 업무 대행사 없이 결국은 이를 직접 돌파하고 성공을 했다. 그것도 상처투성이의 성공이 아닌 제대로 된 성공!

가입에서부터 청산에 이르기까지 지역조택조합에 발생하는 어려움과 난관은 어떤 것들이 있는지, 어려움과 난관을 극복하면서 알게 된 내용들을 이 책에서 정리하고자 한다. 이를 통하여 주변에서 지금도 고통받고 있는 지역주택조합이나 조합원들이 어려움을 극복하는 데 다소나마 도움이 되기를 기대하고, 새로이 가입하는 사람들에게는 판단의 기준 및 든든한 나침반이 되었으면 한다.

평소에 직장 일도 잘하면서 꾸준히 저축과 재테크도 잘하여야 함을 모르는 사람은 없을 것이다. 필자도 큰 기업체에 근무하면서 평소 부동산에 대한 관심은 있었으나, 부동산에 대해 아는 수준은 아주 미미했으며, 부동산에 대해 제대로 알고자 하는 마음은 있었으나 어디서부터 어떻게 무엇을 알아야 하는지조차 제대로 모르다 보니 바쁜 일상 속에 묻히고 또 그러기를 반복했던 것 같다. 아마도 대부분의 직장인들은 약간의 차이는 있을지언정 필자와 비슷한 수준과 상황이리라 생각한다.

필자는 가족이 가입한 주택조합이 어려움에 처한 상황을 초기에 파악하고, 이의 극복에 도움을 주고자 조합의 자문위원으로 참여하게 되었다. 처음부터 지식이나 경험이 많이 부족했지만, 어려움을 극복하고자 하는 열의만큼은 하늘만큼 높았다. 어려움을 극복하기 위해 노력하는 과정 속에 사기꾼들의 수단이 얼마나 정교하고 악랄한지, 아파하는 조합원들의 고통이 얼마나 큰지, 관련된 제도나 시스템은 얼마나 부실한지, 관련된 기관·업체 및 소속한 사람들의 무관심과 무성의는 어떤 것인지 등을 좀 더 넓고 깊게 접할 수 있었으며, 이러한 상황을 알면 알수록 억울한 마음에 전투력은 더 올라가게 되었다. 조합에서 지출하는 1원도 왜 지불해야 하는지, 지불해야 하면 그 근거는 무엇이며, 계산은 정확히 된 것인가? 하나하나 파고들게 되는 이유가 되었다.