▷ 현실적으로 평범한 월급쟁이의 수입 수준으로는 부모님이나 은행의 도움을 받지 않고서는 내 한 몸 누일 곳도 마련하기 녹록지 않습니다. 부모님의 빵빵한 지원을 받을 수 있는 소수의 ‘금수저’를 제외하면, 평범한 월급쟁이는 결국 대출과 친해지는 수밖에 도리가 없습니다.
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▷ 우리가 대출이라는 전쟁터에 뛰어들기에 앞서 가장 먼저 해야 할 것은 당연하지만 경기의 룰을 먼저 파악하는 것입니다. 평소 여러 독자분과 선생님들께 상담해드릴 때마다 느낀 것은 이 룰을 모르고 대출 전쟁에 뛰어드는 분들이 너무나 많다는 것이었습니다.
대...더보기▷ 현실적으로 평범한 월급쟁이의 수입 수준으로는 부모님이나 은행의 도움을 받지 않고서는 내 한 몸 누일 곳도 마련하기 녹록지 않습니다. 부모님의 빵빵한 지원을 받을 수 있는 소수의 ‘금수저’를 제외하면, 평범한 월급쟁이는 결국 대출과 친해지는 수밖에 도리가 없습니다.
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▷ 우리가 대출이라는 전쟁터에 뛰어들기에 앞서 가장 먼저 해야 할 것은 당연하지만 경기의 룰을 먼저 파악하는 것입니다. 평소 여러 독자분과 선생님들께 상담해드릴 때마다 느낀 것은 이 룰을 모르고 대출 전쟁에 뛰어드는 분들이 너무나 많다는 것이었습니다.
대출이라는 경기의 룰을 파악할 때 고려할 것은 많이 있지만, 저는 크게 ‘담보’와 ‘금리’, ‘대출 한도’와 ‘만기’, ‘상환 방법’ 등 5가지라고 생각합니다.
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▷ 금리 인상기를 맞으면서 많은 대출소비자가 고민하는 것은 내가 이용하는 대출상품을 ‘고정금리’와 ‘변동금리’ 중 어떤 것을 이용하느냐일 것입니다. 변동금리를 이용하자니, 금리가 끊임없이 오를 것 같은 공포감에 꺼려집니다. 고정금리를 이용하자니, 나중에 경기가 반전되어 금 리가 인하되는 상황이 오면 남들과는 다르게 비싼 ‘돈값’을 주고 남의 돈을 사용하는 내가 바보가 되어버릴 것 같습니다. 고정금리와 변동금리, 과연 정답은 무엇일까요
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▷ 사내대출의 가장 큰 장점은 요즘 같은 대출 빙하기 시대에 부족한 자금을 조달하는 창구와 대출의 선택지를 크게 늘려준다는 것입니다. 대출 한도 축소와 차주 단위 DSR의 본격 도입 등으로 일반인들이 1금융권에서 대출받기가 아주 힘들어지면서, 사내대출의 중요성과 영향력이 크게 높아졌습니다. 사내대출은 금융당국의 규제 대상인 금융권 대출이 아니기에, LTV와 DTI, DSR 등 각종 한도 규제에 포함되지 않고 대출 한도를 크게 가져갈 수 있습니다. 이른바 ‘영끌’에 이만한 게 없습니다.
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▷ 대출의 규모는 커도 됩니다. 대신 절대 연체하지 말고, 목돈이 생기는 족족 꾸준히 상환합시다. 대출은 절대 나쁜 것이 아닙니다. 이전 글들에서도 설명해드렸지만, 내 경제적인 능력으로 감당 가능한 대출은 좋은 것입니다. 오히려 투자의 관점에서 생각해보면, 자신의 여윳돈만 활용하는 것보다 대출을 받아 레버리지를 일으키는 것이 자산을 더 효과적으로 불릴 수 있는 수단이므로 적극적으로 활용해야 합니다.
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▷ 신기하지 않으신가요 한 달에 내야 할 이자는 분명히 늘어났는데, 실제로 내야 하는 이자는 줄어드는 마법! 잘만 하면 이자비용을 줄이 는 데 그치지 않고, 오히려 수익을 낼 수도 있는 마법! 이것이 바로 필자가 제안하는 헤지 투자에서 가능한 마법입니다. 은행에 그냥 가져다주 는 이자가 아깝게 느껴진다면, 이제는 헤지 투자를 생각해볼 때가 되었습니다. 은행에 내는 이자, 내가 어떻게 대응하느냐에 따라 충분히 줄일 수 있습니다!
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▷ 청약에 도전하는 것은 좋은데, 필자 주변의 지인들이나 필자에게 상담을 해오는 분들을 보면 구체적인 준비 없이 무작정 청약에 뛰어드는 것을 자주 봤습니다. 분양가는 얼마인지, 그 단지에 적용되는 제도와 규제는 무엇이 있는지, 분양대금은 어떤 순서와 비율로 납입하는지, 다른 부대비용은 없는지, 시기마다 자금을 준비할 계획은 되어 있는지. 이런 것들을 먼저 살펴보고 분양을 도전해야 합니다.
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▷ 필자는 곽수환 씨의 사정을 듣고 이런 이야기를 했습니다. 곽수환 씨에게 필요한 1억 5,500만 원은 단기간(6개월)만 필요한 급전입니다. 앞으로 6개월만 지나 전세 만기가 되면 약속대로 집주인에게 전세보증금을 돌려받으면 메워지는 ‘원래 곽수환 씨의 돈’입니다. 따라서 곽수환 씨는 6개월간 임시로 쓸 돈의 ‘사용료’만 내고 돈을 빌려 쓰면 그만이라고 설명했습니다. 필자는 앞서 ‘돈의 사용료=이자’라고 설명했습니다.
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▷ 유승희 씨의 사례에서 배울 수 있는 것은 무엇일까요 가장 중요한 것은 시야를 넓히는 것입니다. 유승희 씨 같은 전업주부가 직장인이나 자영업자에 비해 대출을 받기 불리한 것은 사실이지만, 아예 길이 없는 것은 아닙니다. 내가 은행에 제공할 수 있는 담보를 두루 살피고 가장 적합한 것을 찾아낸다면 효과적인 대출계획을 세울 수 있을 것입니다.
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프롤로그6

CHAPTER 1 월급쟁이도 부자가 될 수 있을까

평범한 대학생, 건물주를 꿈꾸며 투자에 뛰어들다 16
돈 없는 사회초년생, 좋은 대출에서 답을 찾다 22
정부의 부동산 정책에 힘껏 베팅하다 31
좋은 대출, 활용하지 못하는 사람이 바보다 38
Plus Tip [전월세 전환율] 금리 인상기, 전세보다 월세가 유리할까 43

CHAPTER 2 좋은 대출의 왕도를 향한 준비 운동

경기의 룰을 빨리 파악하라 52
대출 전쟁에 뛰어드는 나, 가진 무기는 무엇인가 57
현재와 앞으로, 평생의 자금흐름을 살펴라 67
당장 금리는 생각보다 중요하지 않다 70
Plus Tip [비과세소득] 비과세소득 때문에 이사할 아파트의 층이 달라질 수도 있다 75

CHAPTER 3 좋은 대출, 이건 몰랐지

어떤 금리가 나에게 유리할까 중요한 것은 따로 있다! 84
대출받아 산 집값이 내려가면 큰일 나나 - 주택담보대출에 대한 오해와 진실 91 내 배우자가 실직하거나, 대출 만기가 정년을 넘어서면 어떡하지 95
4대 시중은행이 아니면 무조건 위험하다 98
숨겨진 꿀복지 혜택, 사내대출을 최대한 활용하라 106
Plus Tip [주거래은행] 대출을 잘 받으려면 주거래은행이 유리하다 109

CHAPTER 4 대출받고 후회하지 않으려면 꼭 챙겨야 할 4가지

낮은 대출 한도와 방공제, 대출의 빈틈을 미리 대비하고 철저히 메워라 116
다양한 상환 방법의 차이와 유불리를 이해하고 분석하라 121
내 집 마련의 시야를 넓혀라 127
자신의 상황을 철저히 분석해 빈틈없는 상환계획을 세워라 131
Plus Tip [상시소득인정] 차주 단위 DSR 규제에서 상시소득인정 제도를 주목하라 139

CHAPTER 5 대출을 활용해 자산을 불릴 수 있다면

돈을 빠르게 굴리고 싶다면, 헤지 투자, 레버리지 투자! 146
은행 이자가 너무 아깝다면, 헤지 투자에 도전하라 150
고수익 투자 시 자금이 부족하다면, 레버리지 투자에 도전하라 157 성공 헤지·레버리지 투자를 위해 잊지 말아야 할 것 3가지 164
Plus Tip [대출약정서] 대출약정서에서 꼭 확인해야 할 부분은 169

CHAPTER 6 그것마저 알려주마! 현명한 대출 전략

대출 상담하러 은행 가기 전, 이것만은 꼭 챙겨가자! 174
여러 대출을 기막히게 조합해 적재적소에 투입하라 180
신규아파트 청약, 정확한 자금계획으로 똑똑하게 성공하자 186
윤석열 정부의 대출 규제 완화는 제한적일 것이다 195

CHAPTER 7 도전! 대출의 실전

비교적 약한 규제지역, 가장 효과적인 내 집 마련 방법
- 경기도 고양시 화정지구 구축아파트를 매수하려는 10년 차 박상현 선생님 202
투기과열지구, 가장 효과적인 분양대금 마련 방법
- 인천시 서구 검단신도시 신축아파트 청약에 성공한 20년 차 정은주 선생님 210
똑같은 신도시 안에서도 다른 대출 한도, 사전에 대출조건을 꼼꼼히 살피자
- 서울시 송파구 위례신도시 ‘미친 영끌’에 도전한 20년 차 김혜진 선생님 225
수입이 적고 불안정한데 대출이 잘 나올 수 있을까
- 수도권에 내 집을 마련하고 싶은 30대 프리랜서 강사 오준영 씨 235
가장 효과적인 생활자금 마련 방법과 빠른 상환 방법
- 둘째 육아휴직 기간, 생활자금 마련이 급한 15년 차 송아름 선생님 243
입주 전 6개월 남짓 필요한 급전을 효과적으로 마련했다가 상환하는 방법
- 드디어 내 집 마련에 성공한 40대 직장인 곽수환 씨 251
가장 효과적인 생활자금 마련 방법과 빠른 상환 방법
- 서러운 경단녀, 40대 전업주부 유승희 씨 256
부족한 사업자금을 효과적으로 마련하는 방법
- 미용실을 운영하다 코로나19로 타격을 입은 40대 서은정 사장님 264
퇴임을 앞두고 상급지로 갈아탈 수 있을까
- 경기도 부천시 상동지구에 거주하는 32년 차 최향미 선생님 273

에필로그282

주지현 (지은이)