Q) 부동산 법인의 시대는 이제 끝났다던데
A) 정부 규제가 강화되면서 기존에 비해 불리해진 측면은 있지만, 법인은 여전히 명의 문제와 양도소득세 문제를 해결하는 중요한 수단이다. 게다가 복잡해진 투자 상황에서 개인투자자와 법인투자자의 두 가지 무기를 자유자재로 활용할 줄 아는 사람에게는 오히려 더 많은 기회가 열리고 있는 것이 사실.

Q) 1인법인으로 어떻게 명의, 대출, 세금 문제를 해결할 수 있을까
A) 법인은 엄연히 개인과 구분되는 하나의 인격체이기 때문에, 법인 명의의 주택이 여러 채이더라도 개인 명의의 주택이 없다면 무주택자 자격을 유지할 수 있다. 다주택자들을 꼼짝 없이 묶고 있는 부동산 환경 속에서 합법적 명의 분산의 중요한 수단이 된다.

Q) 법인의 세금은 정말로 개인보다 적을까
A) 개인의 양도소득세 세율은 6~45%(중과 적용 시 최고 75%)까지 높아지지만, 법인은 2억 원까지 법인세율 10%과 200억 원까지 20%, 그리고 추가과세 20%만 적용받는다. 양도소득세 과세표준이 1,200만 원을 넘는 순간 법인이 월등히 유리해지는 것이다. 다만 취득세와 보유세 측면에서 기존에 비해 혜택이 많이 줄어들었으므로 새로운 전략을 모색해야 할 때다.

Q) 부동산 투자 초보도 법인을 설립할 수 있을까
A) 부동산 법인은 오히려 초보에게 장점이 많다. 적은 경험으로 손해를 보더라도 리스크가 줄어들 뿐 아니라, 무주택 또는 1주택자의 혜택을 계속 유지할 수 있기 때문이다. 처음 시작하는 초보자라면 오히려 법인을 이용해서 ‘연습용’ 물건에 투자하는 것도 방법이다.

Q) 법인의 수익을 대표가 마음대로 가져올 수 없다던데
A) 1인법인과 법인의 대표는 엄연히 다른 존재이므로 대표가 법인의 수익금을 가져오려면 세금을 내야 한다. 하지만 법인으로부터 급여를 받을 수 있고, 투자 관련 비용을 법인통장에서 지출하는 등 다양한 절약법으로 이러한 단점을 상쇄할 수 있다.

Q) 법인을 설립하고 운영하는 것이 어렵지 않을까
A) 기본적 개념을 숙지하고 있다면 법인 설립은 법무사의 도움을, 운영은 세무사의 도움을 받아 진행해도 충분하다. 관심과 의지만 있다면 방법은 이 책에서 모두 알려준다.

개정판 서문_ ’아직도 법인 하냐’는 사람들에게
초판 서문_ 투자를 시작하는 전혀 새로운 방법
감수의 말_ “이봐, 해 보기나 했어” (이승현 세무사)

Part 01. 왜 법인이 부동산 투자에 유리할까

01. 초보일수록 법인으로 시작하라
| 법인 설립에 대한 오해와 진실 | 힘들게 탈세하지 말고, 합법적으로 절세하자
02. 중과의 시대, 법인이 필요한 이유
| 절세의 차원이 다르다 | 중과 규제에서 자유롭다 | 비교과세의 영향을 받지 않는다 | [Js TIP] 단기매매 할 때도 법인이 좋은 이유 | [Js TIP] 법인과 임대사업자는 다르다
03. 각종 비용이 절약된다
| 활동비를 세금에서 공제받을 수 있다 | 법인 운영비용으로 인정되는 항목들 | 건강보험료가 줄어든다 | 모든 비용 처리는 투명하게
04. 법인을 활용한 합법적 명의 분산
명의를 나눌수록 세금은 줄어든다 | 공동투자보다 법인 설립이 낫다 | 법인이라는 착한 친구와 명의를 나눠 보자 | 명의 고민은 곧 투자 방향에 대한 고민 | [Js TIP] 부부가 함께 투자해야 하는 이유
05. 대출규제에서 상대적으로 자유롭다
| 법인대출은 개인대출과 어떻게 다른가 | 개인의 소득증빙은 미리 만들어 두자 | [Js TIP] 현금만 쓴다고 신용등급이 높아질까
06. 리스크를 분산할 수 있다
| 투자자라면 항상 리스크를 생각하자 | 납세시기 분산으로 지급 리스크 줄이기 | 공부가 깊어질수록 돈 버는 방법이 보인다
07. 개인의 세금 VS 법인의 세금
| 개인의 취득세 vs 법인의 취득세 | 개인의 보유세 vs 법인의 보유세 | 개인의 임대소득세 vs 법인의 법인세 |개인의 양도소득세 vs 법인의 법인세ㆍ추가과세 | 법인의 부가가치세 | [Js TIP] 법인은 장기보유특별공제가 없다
Focus_ 임대주택 등록에 대한 개인적 생각

Part 02. 부동산 법인 설립하는 방법

08. 기본사항 결정하기
| 법인 이름은 겹치지 않게 | 주소지는 과밀억제권역을 피해서 | 사업목적은 가능하면 다양하게 | [Js TIP] 살고 있는 집에 설립할 수도 있다
09. 지분 관련 내용 결정하기
| 자본금은 많을 필요가 없다 | 주식비율 정할 땐 과점주주를 고려하자 | 법인 인 및 대표이사는 누구로 할까 | 감사는 누구를 임명할까 | 세무사만 잘 만나도 절반은 성공이다 | [Js TIP] 공무원ㆍ대기업 임원도 법인 설립 가능할까 | [Js TIP] 법인 설립 기간은 최소 10일의 여유를 둘 것
10. 도전! 법무사 없이 셀프 설립하기
| 상호ㆍ사업목적ㆍ본점주소지 정하기 | 자본규모ㆍ주식수ㆍ지분비율 정하기 | 임원 정하기 | 등기소에서 법인 등기하기 | 세무서에서 한 번 더 사업자등록 하기 | [Js TIP] 법인 인감도장을 먼저 만들자 | [Js TIP] 변경사항 신고는 늦추지 말자
11. 기존 부동산을 법인으로 넘기려면
| 현금이 충분하다면 ‘세감면 포괄양수도’를 활용하자 | 현금이 적다면 ‘세감면 현물출자’를 활용하자 | [Js TIP] 현물출자는 법원의 인가가 필요하다
12. 기존의 다른 법인을 인수할 수도 있다
| 문제는 기존 법인의 채무 | 마이너스 법인을 인수한다면 | 다른 업종과 시너지를 낼 수도 있다
Focus_ 법인과 증여 문제

Part 03. 법인의 투자법은 어떻게 다를까

13. 법인으로 부동산 매입하기
| 명의변경 특약을 활용하자 | 간주매매사업자의 위험을 피하는 방법
14.법인으로 대출 받기
| 다양한 대출 방법을 고민하자 | 법인 대출은 이제 정말 불가능한 걸까 | 신규법인이라도 겁낼 필요 없다 | [Js TIP] 가장 좋은 대출은 특판 상품
15. 법인으로 부동산 임대하기
| 법인에게 더욱 중요한 중개사의 역할 | 법인도 임대주택 등록 혜택을 받을 수 있다 | [Js TIP] 세입자가 된다면 특약을 추가하자
16. 법인으로 부동산 매도하기
| 복잡한 부가가치세 구조를 이해하자 | 부가가치세 부담을 피하고 싶다면
17. 법인에게는 손해 보는 것도 전략이다
올해의 손해를 내년으로 미루는 이월결손금 공제 | 관점을 바꾸면 물건의 가치가 달라진다
18. 법인의 돈을 꼭 가져와야만 할까
| 활동비를 법인카드로 충당하기 | 배당금으로 가져오기 | 법인이 대표에게 빌려주는 가지급금 | 대표가 법인에게 빌려주는 가수금
Focus_ 투자자는 생각을 열어두어야 한다

Part 04. 운영 및 관리의 실전노하우

19. 인건비는 어떻게 처리할까
| 임직원 월급은 얼마가 적당할까 | 4대 보험료는 어떻게 처리할까 | 가족도 직원으로 채용할 수 있을까 | [Js TIP] 4대 보험료 모의계산 사이트 | [Js TIP] 건강보험 직장가입자의 피부양자 등록
20. 법인카드는 만능이 아니다
적격증빙의 중요성 | 법인카드 활용 범위는 어디까지일까
21. 그 밖의 비용 처리하기
| 사업장 임대료 처리하는 방법 | 업무용 차량 유지 비용 처리하는 방법 | 인테리어 비용 처리하는 방법 | 애매할 땐 일단 가지급금으로
22. 세금계산서 발행하기
| 인테리어 및 공사 비용 | 컨설팅 비용
23. 법인을 청산하는 경우
| 폐업을 해도 법인이 사라지지는 않는다 | 법인을 완전히 없애기로 결정하는 해산 | 해산을 구체적으로 진행하는 청산 | 법인의 파산
24. 세무조사에 대비하는 자세
| 평소에 준비해 놓으면 걱정할 필요 없다 | 더욱 철저해지고 있는 과세 시스템 | 당신의 ‘세금지수’는 어느 정도인가
Focus_ 당장 책상 앞에서 더나라

맺는 말_ 知識은 나눌수록 불어난다

부록_ 법인 설립과 운영에 필요한 서류양식 모음

지성