“집, 사야 할까 팔아야 할까”
2022년 현재 사상 최고 수준의 밸류에이션에 도달해 있는 주택 가격,
과연 지금 집을 사야 할까, 팔아야 할까

성격이 다른 새 정부의 출범으로 부동산 시장은 어떻게 바뀔까 통계청 자료에 따르면, 2020년 기준 무주택 가구의 비율은 43.9%다. 그리고 2022년 기준 우리나라의 전체 주택 가격은 GDP의 3배 이상으로 역사상 최고가를 기록하고 있다. 나날이 오르는 집값에 내 집 마련의 열망에서 번번이 좌절을 맛본 사람들은 지금이라도 매수에 나서야 할까, 아니면 조금 더 기다려야 할까 또 56.1%의 유주택 가구 중 부동산으로 자산을 늘려왔던 사람들 역시 이 시장에 계속 머물러야 할까, 아니면 다른 길을 찾아야 할까

부동산 분야 인기 유튜버로 [채상욱의 부동산 심부름센터]를 운영하고 있는 저자의 깊이 있는 분석을 만나보자. 노태우 정부 시절 200만 호 건설 신화부터 현재에 이르기까지 부동산 정책이 어떻게 변화해왔는지, 그에 따라 부동산 시장의 지형이 어떻게 바뀌었는지를 낱낱이 분석했다. 특히 현 정부가 앞으로 5년의 시장 향방을 결정한다는 점에서 부동산 공약을 철저히 파헤쳤는데, 이는 어디에서도 얻을 수 없는 알짜 정보다.

프롤로그_정책은 돌고 돈다. 윤 정부 시대 생존 전략

Chapter 1_많은 것을 바꿀 뉴스테이가 다시 온다

아파트가 빵이라면
착한 사마리아인 이야기
착한 임대인과 성실한 임차인이길 강요받는 사회
임대차 2법이 쏘아 올린 임차료가 아니다
부활하는 뉴스테이, 무엇이길래
이 엘사는 〈겨울왕국〉의 엘사가 아닙니다
뉴스테이 사업 사례: 이지스 레지던스 리츠
3기 신도시는 뉴스테이 2기의 실험무대가 된다
돌연변이 기업형 임대사업이 아닐 수 있도록

Chapter 2_1기 신도시 재건축은 무조건 되어야 합니다

서울 최대 재건축 단지가 분양을 못 한 이유
2018년부터 등장한 3기 신도시, 공급으로 전환
입주장, 이주장을 아십니까
1기 신도시의 재건축 시점이 닥친다면
40년씩 어떻게 기다립니까, 30년으로 합시다
안전진단이 쉬워야 재건축을 하지
아 근데, 재초환은 좀 빼주시죠
1기 신도시는 특별하게 대접하자
노원구 상계동에서 1기 신도시의 미래를 보다
1기 신도시의 재건축을 눈여겨보라

Chapter 3_저도… 신축에 살고 싶어요

농구가 하고 싶어요
용적률을 초월하는 리모델링
수직·수평·별동 리모델링의 비밀
수직증축 리모델링은 사실상의 정비사업
리모델링을 추진하는 단지들을 주목하라

Chapter 4_청약을 고쳐야 영끌이 줄어들죠

청약 로또의 시대
청약의 기초 1: 청약통장, 국민주택·민영주택
청약의 기초 2: 1순위와 2순위
청약의 기초 3: 순위순차제와 가점제·추첨제
청약제도 개편이 쏘아 올린 나비효과
공급에 대한 고민으로 쏟아져 나온 공급대책, 그러나
윤 정부의 주택 공급 250만 호 파헤치기
특별대우 받는 청년들

Chapter 5_부동산 대출, 규제에도 증가하는 이유

빚내서 집 사라(7·24대책, 2014년)
DSR과 대출총량제라는 쌍두마차
다주택자를 규제하는데 왜 실수요자가 피해를 보나
집을 어떻게 대출 없이 사나요
차주 개념을 깨달은 자와 깨닫지 못한 자

Chapter 6_영원한 논쟁의 떡밥, 부동산 세금

7·10 시대에 산다는 것
기본세율만 있다면 얼마나 좋을까
정권 따라 바뀌는 부동산 세금
세금에 정답은 없더라도, 원칙은 유지되어야

에필로그_새 정부의 부동산 정책, 핵심에 집중하자

채상욱 (지은이)

“앞으로 5년, 이 지역을 주목하라”
재건축·재개발·리모델링, 뉴스테이, 1기 신도시와 구도심 재정비,
그리고 청약제도·대출규제·세금정책의 변화

정권이 바뀌는 시기에는 자산 시장이 촉각을 곤두세우기 마련이다. 그중에서도 부동산은 특히 그렇다. 정부 정책의 변화가 시장의 향방에 가장 큰 영향을 미치기 때문이다. 새 정부는 이전 정부와 극명하게 차별화되는 부동산 정책을 공약으로 내걸었다. 경제 전반적인 파급효과와 법 개정의 문제 등을 고려하면 약간의 변동이 생길 수는 있겠지만, 누구나 예상하다시피 이번 정부는 ‘규제 완화’와 ‘시장 활성화’를 키워드로 한다.
먼저 규제 완화는 크게 세 가지 방향에서 이뤄진다. 첫째는 재건축 안전진단의 완화다. 구조안전성 항목의 점수를 낮춰 재건축 사업을 활성화함으로써 주택 공급을 늘리겠다는 복안이다. 둘째는 주택담보대출 규제의 완화다. 현재의 LTV 규제는 지역(투기과열지구, 청약조정지역 등)에 따라 기준이 다른데, 이런 지역 개념을 없애고 전체적으로 LTV 70%를 적용하고자 한다. 셋째는 세제 조정이다. 취득-보유-처분 등 부동산의 전 생애주기에 걸쳐 내야 하는 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 세율을 인하할 방침이다.

시장 활성화 측면에서 가장 대표적인 것은 재건축·재개발·리모델링에 집중한다는 점이다. 이전 정부에서는 재건축이 주택 시장 과열의 원인으로 지목돼 강한 규제를 적용했으나, 구도심에 주택을 공급하는 데에는 재건축과 재개발이 현실적인 방안이라고 보고 적극 추진될 것이다. 그다음으로는 뉴스테이가 있다. 박근혜 정부에서 추진했으나 별다른 성과를 거두지 못하고 지지부진해진 기업형 임대주택사업을 재도입해 임대차 시장의 안정화를 도모하고자 한다. 또 한 가지 주목할 것은 1기 신도시의 대대적인 재건축, 그리고 같은 시기에 건설된 각 도시의 구도심 재정비 사업이다. 이를 통해 주택 공급량을 늘리는 것이 궁극적인 목표다.
이런 큰 흐름 속에서 주목해야 할 지역은 어디일까 1기 신도시 중 15개 단지와 리모델링을 추진하는 전국 85개 단지의 목록이 이 책에 실려 있다.

“전용면적 60㎡ 이하 소형아파트에 주목하라”
1990~1999년에 준공된 1기 신도시 350만호 중 전용면적 60㎡ 이하 소형아파트,
90년대 준공된 아파트들 중 리모델링 추진중인 아파트 단지를 잡아라

저자는 문재인 정부 시대의 부동산 트렌드가 ‘똘똘한 한 채’의 시대였다면, 윤석열 정부 시대의 부동산 트렌드는 ‘소형아파트 투자’가 될 가능성이 높다고 전망하고 있다. 전용면적 60㎡ 이하의 1기 신도시와 1990년대에 준공된 단지를 중심으로 매수하는 것 또는 구도심 정비사업 및 리모델링 대상의 소형 아파트를 투자로 매수하고, 이를 주택임대사업자로 등록하여 현 민특법이 제공하는 모든 세제 혜택을 받는 것이 최우선 전략이라고 말한다.
그 근거로 도시의 지역 발전 주기를 예로 든다. 1980년대 이전은 구도심 지역이, 1990년대부터는 1기 신도시·신시가지 지역이, 2000~2010년대에는 2기 신도시 지역이, 2000~2020년에는 구도심 재정비 지역이 서로 중복되거나 개별적으로 해당 지역의 주인공이었다. 이 과정에서 시장의 관심을 받지 못한 지역이 1기 신도시·신시가지 지역이다. 전국적으로 약 350만호가 1990~1999년에 걸쳐 준공됐다. 1기 신도시는 ‘1기 신도시 재건축 특례법’이 제정돼 장기적으로 효과를 볼 지역이므로, 1기 신도시 안에서 대단지이면서 용적률이 상대적으로 낮고 입지가 양호한 아파트들을 중심으로 대응하는 방안을 저자는 추천하고 있다.
1기 신도시 이외에는 1990년대 준공 아파트들 중에서는 리모델링 사업을 추진 중인 단지를 중심으로 대응할 것을 강조하고 있다. 리모델링을 추진하는 단지들과 각각의 사업 방식을 목록으로 정리해 본문에 실었으니 이들을 관심 있게 지켜볼 것을 권한다.

저자는 이들 지역이 2008년 글로벌 금융위기 이후에 가장 주목받지 못했던 지역이라는 점을 기억해야 한다고 강조한다. 이들 지역이 장기적으로는 한국 도시 구조의 변화에 따라 미래의 새로운 지역이 될 가능성이 크다고 내다보고 있다. 이런 구도 속에 주택 시장의 실수요자들은 어떻게 대응해야 할까 중요한 것은 해당 목적지까지 가는 경로에 대한 시간 개념을 탑재하는 것이라고 한다. 즉, 새 정부의 주택 정책 목표가 구체화됐긴 하나, 그 목표를 달성하는 데 걸리는 과정과 시간을 고려하면서 대응해야 하는 어려움이 존재한다는 것이다. 저자는 타이밍을 잡기보다는 시간을 녹이는 투자 마인드로 부동산 투자에 나서기를 권하고 있다.