부동산 경매는 특정한 사람들이 아닌, 보통 사람들의 전유물이다

우리는 경매 투자를 왜 할까 당연히 돈을 벌기 위해 한다. 그러나 낙찰을 받아야 돈을 벌든지 잃든지 하지, 꿰지도 않고 뭘 바란다는 것은 있을 수 없는 일이다. 경매를 잘 몰라도 경매할 수 있다. 그러다 낙찰받으면, 그 순간 고수가 되고 부동산은 비싸면 비싼 대로, 싸게 사면 싸게 산대로 돈이 된다. 경매는 낙찰받기 위해서 하지, 연습 삼아 하거나, 공부하기 위해 하거나, 패찰을 전제로 하는 것은 아니다. 그런 생각으로 경매 투자를 한다면 경매를 즐기며 할 수도 없고, 시간 낭비에 돈도 벌 수 없다. 어려운 특수 물건이든 권리분석이 누워서 떡먹듯 쉬운 물건이든 낙찰받아 수익을 올리는 사람이 고수다. 경매는 일단 낙찰을 받아야 한다. 그것이 경매 투자를 하는 1차 목표다.

35년 이상 부동산 분야에 있던 저자가《알기 쉬운 기초 경매》, 《알기 쉬운 경매 실무》에 이어 마지막 세 번째로 《알기 쉬운 경매 실무》를 펴냈다. 경매 교재 시리즈의 완결판이라고 할 수 있는 이 책에서는 특수 물건 경매 시 권리분석 방법 등 일반인에게 쉽게 공개되지 않은 실전 노하우까지 상세하게 기록하고 있다.

이 책은 치열하게 공부하는 경매가 아닌, 제공된 물건의 권리 분석과 모든 조건을 볼 줄 알고, 읽을 줄 알고, 상식선에서 이해하고, 부동산을 보는 안목을 키우고 평가하고 판단할 줄만 알면 “경매는 할 수 있다”는 데 중점을 두고 객관적 평가의 기준보다는 주관적 가치 평가로의 전환을 강조하고 있다. 그런 생각으로 참여해야 경매를 즐기면서 지속할 수 있고, 지속해야 돈도 벌 수 있다. 책 속의 내용을 줄을 쳐가며 암기하려 애쓸 것 없다. 권리분석을 모르면 모르는 대로, 배당을 모르면 모르는 대로 얼마든지 낙찰받고 돈을 벌 수 있다. 법 규정이나 물건분석, 권리분석 등의 기본적 내용을 많이 알고, 조금 알고의 문제가 아니라, 자신이 어떤 마인드를 가지고 경매에 임하는지가 더 중요하다는 것이다.

경매에 입문하고자 하는 사람, 그리고 이미 하고 있는 사람이나 포기한 사람에게 이 책은 경매를 통해 얻고자 하는 목적을 이룰 수 있게 도와줄 것이다.

프롤로그 경매는 왜 하는가

Part 01 위험한 장사가 남는 장사
01 특수 물건이 뭐야
02 어떤 물건들이 특수 물건인가
03 특수 물건, 기준을 세우고 하자

Part 02 선순위 가장임차인
01 전입일자가 빠른 가장임차인
02 가장임차인에 대한 채권자의 대응
03 선순위임차인, 가짜가 많다
04 선순위 가장임차인에 대한 증거 찾아보기
05 현장에서 가장임차인 증거 찾기
06 임차인을 통하지 않고 현장에서 증거 찾아보기
07 인도명령 신청하기

Part 03 법정지상권&관습법상 법정지상권
01 법정지상권이란 어떤 권리인가
02 법정지상권의 종류도 여러 가지라는데…
03 법정지상권의 성립요건
04 관습법상 법정지상권의 성립요건
05 ‘법정지상권의 성립 여지 있음’ 물건 입찰 시의 구분은
06 법정지상권과 관습법상 법정지상권 분석 방법

Part 04 분묘기지권
01 분묘기지권, 어떻게 발생하나요
02 분묘기지권의 성립요건과 설치기간
03 분묘기지권의 지료와 소멸
04 분묘기지권 분석 방법
05 내 땅 안의 남의 묘지 처리 방법

Part 05 유치권
01 유치권은 어떤 권리 인가
02 유치권의 유형
03 유치권의 성립요건
04 유치권이 성립하지 않는 경우
05 입찰 전 허위유치권 파헤치는 방법
06 낙찰 후 허위유치권 해결하기

Part 06 공유지분
01 공유의 개념
02 지분 경매, 해볼 만한 이유
03 지분 경매 투자 정석
04 지분 물건 찾기
05 지분 물건의 점유자 처리 방법
06 지분 물건 처리 방법
07 형식적 경매와 공유자 우선매수권

Part 07 가등기
01 가등기의 종류
02 가등기에 대한 권리분석의 핵심

Part 08 가처분권리
01 가처분에 대한 권리분석의 핵심
02 가처분이 소멸되는 경우

김인성 (지은이)