과연 현재 평범한 샐러리맨이 월급을 모아서 주택을 구입할 수 있을까 20여 년 동안 어떻게 하면 월급쟁이에서 자산가로 발돋움할 수 있을지 고민하던 저자는 가능하다고 말한다. 하지만 현재 집이 없는 것을 다른 다양한 요인들을 탓하며 한탄하지는 말라고 조언한다. 왜 지금 집이 없는 것은 기회를 잡지 못한 자기 자신의 잘못이 가장 크기 때문이다.

저자는 몇 년 전만 해도 서울에서 2~3억만 있어도 집을 살 수 있었다고 말하며, 많은 기회가 있었음에도 불구하고 잡지 않았기 때문에 현재 무주택자라고 직설적으로 말한다. 그러면서 지금도 늦지 않았으니, 물리적·심리적 안정감을 주는 집을 지금이라도 사야 한다고 역설한다. 주식은 떨어져도 집값은 꾸준히 우상향해왔기 때문에 단기적으로는 손해 보는 듯해도, 장기적으로는 최고 안정적인 수익을 가져다주는 투자처이기 때문이라고 말한다.

저자는 두 부분으로 나누어 이론편에서는 무엇보다 저자의 말에 신빙성이 있는 것은 100여 건의 자료를 분석해, 주택 가격에 영향을 준다고 믿었던 다양한 요인들(해외 경제 상황, 금리 인상, 금융 위기 등)이 실은 거의 관계가 없으며, 기우에 불과했음을 밝힌다. 오히려 그러한 상황들을 침소봉대해 국제경제에 국내의 주택 가격이 엄청난 영향을 받는 것처럼 보도하는 언론이나 전문가()들에 의해 왜곡되는 경향이 더 많다고 말한다. 그래서 무주택자들은 실제로 도움이 되는 정보들과 혼란을 가중시키는 소음을 구별할 줄 알아야 한다는 말과 자신이 관심 있는 지역을 공부해 자신만의 기준을 세우는 것이 중요하다고 말한다. 덧붙여 그렇게 하기 위해 어떻게 해야 하는지 세세하게 사례를 들어 알기 쉽게 설명해준다.

실전편에서는 국내 최초로 3개의 프롭테크 사용법을 자세하게 설명해준다. 감 또는 전문가들이 소위 찍어()주는 곳이 아닌 자신이 실거주할 수 있는 곳을 분석해 원하는 아파트를 잘 살 수 있는 방법들을 알려준다. ‘아실’이나 ‘호갱노노’, ‘부동산지인’ 등 그동안 한 개나 두 개 정도의 앱을 사용했던 사람들에게 국내 유명한 부동산 앱 제대로 사용하는 법을 알려주어, 과학적이고 체계적으로 내 집을 마련할 수 있도록 해준다.

해마다 복잡하고 어려워지는 주택청약에 대해서도 단순하게 정리했다. 전용면적과 공용면적, 계약면적의 개념을 설명하고, 각 청약적금, 부금 등의 장점과 언제 활용해야 하는지도 설명한다. 조건 중에 가장 중요한 것이 지역별로 다른 예치금을 준비해야 하는 것 역시 무주택자들이 꼭 기억해야 할 매우 중요한 팁이다. 이렇게 무주택자부터 갈아타기를 희망하는 1주택자들이 안정적인 주거 생활을 영위할 수 있게 해주는 동시에 훌륭한 투자처가 될 수 있는 집 고르는 방법을 하나하나 알려주는 긴급처방전이다.

프롤로그_무주택자와 갈아타기를 희망하는 1주택자들을 위한 제언
이 책을 제대로 활용하는 법

(이론편)
PART 1 당장 내 집에 관심을 기울여야 하는 이유
1 | 집은 사는 곳 (live)이면서 사는 것 (buy) 이다
집값이 너무 올라서 걱정 그래도 사야 하는 이유 | 임대차 3법이 문제가 아니다 | 자본주의사회에서 집은 재화다

2 | 집은 최고의 안식처이자 제1의 투자처다
돈을 모아서 집을 사겠다고 | 월 소득 1000만 원 vs. 자가 주택 보유자, 누가 승자일까 | 집도 없는데 주식 투자를 한다고

PART 2 정보와 소음을 구별할 줄 알아야 한다
1 | 어설픈 경제 知識이 두려움을 만든다
금리가 오를까 봐 집을 못 산다고 | 테이퍼링 양적 긴축 주택이 얼마나 줄었는지는 따져 보았나 | 경제성장과 주택 가격은 얼마나 상관있을까

2 | 글로벌 경제까지 걱정인가
글로벌 금융 위기 이후 수도권 시장이 침체에 빠졌던 진짜 이유 | 일본과 미국의 부동산이 침체에 빠졌던 이유는 | 해외 부동산도 휘청거린다는데

PART 3 권위가 주는 경계음을 경계해야 한다
1 | 규제로 집값 잡을 수 있다던 정부
부동산만큼은 자신 있습니다 | 도대체, 투기꾼의 정체는 | 부동산 시장 규제 집 살 타이밍이다

2 | 부동산 전문가(라고 불리는 사람들)와 소음 증폭 장치
과연 전문가들은 실제로 얼마나 잘 맞힐까 | 소음 증폭 장치들 | 신박한 이론들


(실전편)
PART 4 투기꾼들에게 지지 않는 지역 아파트 선정 성공 노하우
1 | 숲에서 시작하는 지역 선정 노하우
큰 지역을 중심으로 입주 물량과 매매·전세 사이클 함께 분석하기 | 전국의 미분양 및 매매·전세 비율 분석하기 | PIR, HAI 분석하기

2 | 프롭테크 활용법 ① ‘내 집 마련’을 위한 지역 고르기 노하우 완벽 공개
데이터로 지역 뽀개기 | 지역 자체는 어떻게 분석하지

3 | 프롭테크 활용법 ② 어떤 아파트를 사야 할까
브역대신평초 학군 상권 공원 뭐가 우선일까 | 입지 좋은 아파트 고르기 어렵다 한 방에 해결하기 | 아파트 사기 전에 반드시 알아야 할 꿀팁들 | 아파트 팔기 전에 반드시 알아야 할 꿀팁들

PART 5 돈이 턱없이 부족해도 집 살 수 있을까
1 | 프롭테크 활용법 ③ 아파트 청약, 무주택자의 베스트 초이스
아파트 청약의 기본, 이 책 한 권으로 끝내자! | 3기 신도시와 사전청약 주요 내용 요약 | 스마트하게 아파트 청약하기 | 미분양 분양권으로 ‘내 집 마련’에 다가가기

2 | 레버리지를 적절하게 활용하라
전국 지도를 주거 사다리로 만들어라 | 전세 월세 현명한 선택은 | 금융기관이 주는 최고의 혜택, ‘대출’

PART 6 ‘내 집 마련’을 위해 기억해야 할 지혜들
1 | 자본주의에서 생존하기 위하여
현금, 가장 위험한 선택 | 시장의 옳고 그름을 판단하지 마라 | 비효율적인 부동산 시장, 효율적으로 활용하기

2 | 자신만의 기준이 있으면 흔들리지 않는다
떨어지는 게 칼날인지 감인지 구분하기 | 거시경제 변수에 흔들리지 마라 | 모든 부정적인 것에서 탈출하기

PART 7 현 정부 부동산 정책의 분석과 전망
1 | 집 살 타이밍 정책 방향 이해가 답이다
과거의 부동산 정책에서 미래를 볼 수 있다 | 윤석열 정부의 부동산 정책 방향은

참고 문헌

와삼(와인엔삼겹살) 지음

집 없다고 한탄하지 말고, 지금이라도 공부하라!
“지금도 무주택자인 건 당신 책임입니다!”

무주택자 혹은 갈아타기를 희망하는 1주택자들에게 지금 집을 사도 되는지, 어떤 기준으로 시장을 바라보아야 하는지에 도움을 주는 책이다. 그동안 무주택자들이 걱정하던 요소들, 거시경제와 국내 주택 가격과의 관계, 금리와 주택 가격과의 관계, 항상 집 사기를 주저하게 만드는 집값 폭락에 대한 다양한 이론 등을 100여 건의 데이터와 60여 편의 국내외 논문, 서적, 신문 기사들을 분석해 ‘집을 사도 되는지’에 대한 근원적인 두려움을 없애준다.

또 KB아파트 가격지수의 의미, 매주 또는 매월 부동산 시장이 어떻게 변동하는지 확인하는 법, 부동산 가격이 어떻게 움직이는지는 반드시 지역을 구분해서 판단해야 한다는 것 등 기본적으로 무주택자들이 알아야 하는 부동산 관련 지표 바로 읽는 법부터 실질적으로 어디에, 어떻게 원하는 집, 투자 가치가 있는 집을 찾을 수 있는 법까지 모두 담고 있는 책이다. 저자는 지금이라도 똘똘한 한 채를 위해 열심히 공부하라고 말한다.

실질적으로 무주택자들이 의심하거나 혹은 두려워하던 집값 폭락에 대한 신박한 이론들을 파헤쳐 불안을 잠재워주기도 하고, 수도권을 비롯해 각 지역(서울, 경기 혹은 수원, 인천, 부산, 대구, 광주, 대전, 울산)까지 전국 주요 지역의 집값을 비교하면서 각 지역의 주택 가격과 앞으로의 전망을 어떻게 해야 하는지 설명해준다. 저자는 말한다.

“한 달에 천만 원 이상 벌지 못하더라도 서울, 수도권 또는 웬만한 지역에 중간급 이상의 ‘내 집’만 있었다면 상위 10%의 고소득자를 부러워할 필요가 없다.”

이렇게 이 책은 그동안 시장과 실수요자들에게 혼선만 주던 막연한 예측이 아닌 정확한 데이터로 미래를 전망하면서 스마트하게 부동산 고르는 법을 알려주는 새로운 형태의 부동산 재테크 필독서다.

월 소득 1000만 원 vs. 자가 주택 보유자,
과연 누가 승자일까

저자는 무주택자들이 왜 집을 사야 하는가에 대한 답변의 일환으로 연봉이 가계 기준으로 월 소득 1000만 원이 넘는 고소득자임에도 불구하고 집 살 타이밍을 놓치거나 잘못된 판단으로 여전히 무주택자인 경우를 예로 들어 설명한다. 그리고 단연코 서울이나 수도권 혹은 웬만한 지역에 중간급 이상의 ‘내 집’ 있는 사람의 소득이 훨씬 크게 증가했음을 들고 있다.
‘전국 5분위 아파트 평균 가격 흐름(2013~2021)을 예로 들면서 전국 할 것 없이 비싼 아파트(5분위)가 더 많이 오른다는 것을 보여준다. 이와 비교해 2021년 통계청 자료에 나온 우리나라 10%에 속하는 가구의 월 가계소득이 약 1200만 원 수준으로 약 10년 전인 2013년 기준 823만 원에 비해 47%가 상승했으며, 2013년 서울이나 수도권의 아파트를 산 사람 또는 5개 광역시와 전국적으로 최하위 20%(1분위)를 제외한 대부분의 주택(약 80%)을 산 사람이 무주택으로 소득 10% 안에 들어가는 계층보다 훨씬 더 높은 소득(각 지역 5분위 아파트 평균 가격으로 서울 167%, 수도권 156%, 5대 광역시 128%, 전국 5분위 아파트 150%)을 얻었음을 제시한다. 중간 수준 이상의 아파트를 샀다면 자산 상승의 폭은 더 컸을 것이며, 그렇기에 상위 소득 10%의 고소득자의 근로소득 상승률보다 훨씬 컸음을 말해준다. 이는 저자가 말하는 무주택자라면 지금이라도 집을 사야 한다고 주장하는 가장 큰 이유이기도 하다.