2022년 내 집 마련 핵심 키워드 5
1기 신도시, 재건축, 리모델링, 청약 그리고 3기 신도시!

아름답게 반짝이는 도시의 야경을 보며 “세상에 이렇게 집이 많은데, 어째서 내 집 하나가 없나”라는 생각에 한숨 쉬어본 적 없는 사람이 있을까 특히 ‘불장’이라는 말로는 다 담을 수 없는 지난 몇 년간의 부동산 폭등기를 온몸으로 겪어낸 사회 초년생 혹은 신혼부부인 2030세대라면 더욱 그럴 것이다. ‘청포족’ ‘벼락거지’라는 말에는 현재를 살아내는 대한민국 젊은 세대의 애환이 두루 녹아 있다.

하지만 방법이 아주 없는 건 아니다. 하늘이 무너져도 솟아날 구멍은 있기 마련. 물론 그 구멍은 저절로 생기지 않는다. 손품과 발품을 팔아가며 끊임없이 부동산을 공부하고, 사회와 각종 제도의 변화를 꼼꼼하게 살펴 준비하면 솟아날 구멍을 뚫을 수 있다. 그뿐인가. 내 집을 기반으로 장기적인 투자로 나아갈 수 있는 탄탄한 계단도 놓을 수 있다.

프롤로그
‘내 집 마련’ 일생 중요한 선택을 위한 설명서

PART 01
3,000만 원이 7억 원 아파트가 되기까지

Ⅰ. 두 달여의 현장 답사, 단 1초의 용기

1. 취미는 임장, 특기는 아파트값 외우기
Tip 01 전용면적 vs. 공용면적
Tip 02 부동산중개업소가 일요일에 문 닫는 이유
Tip 03 역세권이 뭔가요
Tip 04 전셋값이 하락하면 집값도 떨어질까

내 집 마련을 위한 체크포인트 1 부동산 필수 앱 및 시세 사이트 모음

2. 차선 중 최선, 몸테크를 향한 임장하기
Tip 05 재건축 단지는 언제 값이 뛸까

3. 이제부터는 진짜 실전! 공인중개사와 친해져라
Tip 06 경기도 아파트 한 채 가격인 한강뷰
Tip 07 공인중개사가 급전도 빌려준다

내 집 마련을 위한 체크포인트 2 부동산 중개 보수 요율 줄이기

Ⅱ. 생애최초 내 집이 계약파기 당했다

1. 싼 집은 이유가 있다 편견을 버리고 현장을 믿어라
Tip 08 용적률 건폐율

2. 3,000만 원으로도 아파트 살 수 있다
Tip 09 생애 첫 실수요자는 대출 혜택이 있을까

내 집 마련을 위한 체크포인트 3 규제 지역별 대출 정보

3. 계약서 도장만 찍으면 끝 뒤통수 맞다
Tip 10 카카오톡이나 온라인 카페 등에서 집값 담합행위 하면 처벌
Tip 11 가계약금으로 계약금 일부만 지급했다면 배상액은

Ⅲ. 위기는 기회, 1기 신도시 평촌에서 광명 찾다

1. 배액 배상으로 평촌 신도시에 내 집 마련
Tip 12 아파트 방향별 특징은
Tip 13 지상권, 지역권, 저당권, 유치권
Tip 14 다주택자 취득세는 최고 12%

내 집 마련을 위한 체크포인트 4 사회 초년생의 내 집 마련 영끌 비법

2. 인테리어는 선택 팔 때 생각하면 ‘필수’!
Tip 15 인테리어 비용이 양도세 필요경비

Ⅳ. 진정한 몸테크의 시작, 갈아타기

1. 리모델링으로 미래가치와 주거의 질 높이기
Tip 16 아파트 리모델링, 사업 기간은 얼마나 걸릴까

내 집 마련을 위한 체크포인트 5 리모델링과 재건축, 어떻게 다른가

2. 2년간의 실거주, 신축 오피스텔의 유혹
Tip 17 오피스텔도 웃돈이 붙을까

3. 구축 아파트 갈아타기는 ‘신의 한 수’
Tip 18 재산세와 양도세, 얼마나 낼까

내 집 마련을 위한 체크포인트 6 아파트 맞교환으로 양도세 아끼기

Ⅴ. 윤석열정부 출범, 부동산 시장의 봄도 함께 올까

1. ‘30평형대 국평’의 꿈과 집값 하락 사이의 고민
Tip 19 DSR이 뭔가요

내 집 마련을 위한 체크포인트 7 매매·전셋값은 떨어지는데 월세는 왜 자꾸 오르는 걸까

2. 대통령선거 후 꿈틀대기 시작한 부동산 시장

3. 윤석열시대 서울과 1기 신도시를 주목하라
Tip 20 아파트 재건축 절차는 어떻게 되나
Tip 21 윤석열 당선인, 부동산 규제완화 메시지는

내 집 마련을 위한 체크포인트 8 윤석열정부의 부동산 공약 뜯어보기

4. 2022년 임인년, 집값 오를까 내릴까
Tip 22 서울 아파트 한 채 마련하려면 얼마나 걸릴까
Tip 23 1·2기 신도시는 언제 어디에 생긴 건가요
Tip 24 윤석열정부서 집 가장 싸게 사는 시기는 언제

PART 02
기사를 읽으면 부동산이 보인다

Ⅰ. 부동산 기사, 어떻게 읽어야 하나

1. 혼란스러운 집값 통계, 무엇을 볼까
2. 공급에 장사 없다
3. 열차 따라 오르는 집값
4. 집값 선행지표를 찾아보자

Ⅱ. 내 집 마련이라는 보물 지도, 부동산 기사

1. 첫 단추는 청약통장(feat. 청약홈)
2. 공공이냐, 민간이냐
3. 우리는 왜 청약 부적격자가 되는가
4. 당신을 위한 특별공급은
5. 신혼부부를 위한 맞춤 솔루션
6. 남의 떡보다는 내 떡이 크다
7. 청약 설명서 ‘입주자 모집 공고문’
8. ‘선당후곰’은 옛말
9. 떨어져도 다시보자, 줍줍
10. 아는 사람만 아는 로또 ‘보류지’
11. 임대와 분양 사이, 분양 전환 임대주택
12. 3기 신도시, 기회를 잡아라

PART 03
부록

Ⅰ. 윤석열인수위를 알면 내 집이 잡힌다

1. 부동산TF 인선 면면 보니 ‘친(親) 시장주의자’
2. 尹 부동산정책 기조는 ‘규제 풀되 신중하게’
3. 다주택자 양도세 중과 1년간 배제키로
4. 재건축 정밀안전진단 규제완화 속도 낼 듯
5. 재초환 면제 1억 원으로 상향될까
6. 서울시 주택정책으로 새 정부 정책 이해하기
7. 원희룡 尹정부 첫 국토부 장관 후보자는 어떤 사람일까
8. 원 국토부 장관 후보자의 정책 방향은

Ⅱ. 이슈+ 수도권 재건축·리모델링 유망 단지

1. 경기도 1기 신도시+ 이슈
2. 서울 주요 재건축 단지+ 이슈

에필로그
기회를 잡을 준비

강신우, 하지나 (지은이)

내가 처한 상황과 비교하며 시뮬레이션 해보기에 딱!
부동산 전문 기자의 생생한 내 집 마련기

〈지금도 늦지 않았다 3천만 원이 7억 되는 백전불패 내 집 만들기〉는 구멍을 뚫고 계단을 놓기로 마음을 먹었다 해도 어떻게 해야 할지 막막한 이들에게 훌륭한 길잡이가 되는 책이다. 경제 일간지 이데일리에서 부동산을 담당하고 있는 기자들이 직접 경험하고 취재한 내 집 마련 비법, 특히 2030세대 무주택자를 위해 고르고 고른 정보들이 가득하기 때문.
먼저 강신우 기자가 집필한 파트 1 ‘3,000만 원이 7억 원 아파트가 되기까지’는 예금 3,000만 원이 자산의 전부였던 사회 초년생 필자가 부동산 공부를 하며 3,000만 원으로 7억 원 아파트를 마련하는 과정을 생생하게 담은 내 집 마련 에세이 형식으로 펼쳐진다. 부동산 전문가들은 입을 모아 실거주 한 채는 시기와 상관없이 사야 하고, 그 시기가 빠르면 빠를수록 좋다고 이야기한다. 하지만 도대체 어디서, 무엇부터 시작해야 할지조차 감이 안 올 때는 먼저 그 길을 걸어본 이의 경험담이 최고의 선생님일 터. 입에 잘 붙지도 않는 용어나 개념 대신 필자가 이런저런 위기들과 부딪쳐가며 몸으로 체득하는 생애최초 내 집 마련 어드벤처 스토리를 웃으며 가볍게 읽다보면 자연스럽게 내 상황과 겹쳐 시뮬레이션이 가능하다.

자산 상황을 냉정하게 파악해 몸테크를 하기로 결정하고, 대출 등 동원 가능한 비용을 가늠한 뒤 여러 사이트와 앱을 활용해 내 기준에 맞는 후보가 될 구축 소형 아파트를 골라낸다. 최종 매매 물건 결정까지 여러 번의 임장은 필수다. 하지만 계약서에 도장을 찍었다고 해도 안심은 금물. 시장 상황에 따라서 계약파기를 당할 수 있는데 설마 하던 일이 내 일이 된다. 다시 새로운 후보를 찾고 계약을 맺을 때는 계약이 파기 되지 않도록 조치하고 무사히 계약을 마치고 입주한다. 여기서 끝이 아니다. 내 집의 가치를 올리는 다양한 방법을 고민하고 행동하면서 상급지로 갈아탈 기회를 엿보다 마침내 갈아타기에 성공!

이 과정을 따라가다보면 자신에게 중요한 기준 혹은 팔 때를 감안해 고려해야 하는 기준은 무엇인지, 개업공인과의 관계는 어떻게 가져가야 하는지, 계약할 때 주의점은 무엇인지, 중개 수수료는 얼마나 줘야 하는지, 대출은 어떻게 받고 매매대금 외 세금은 얼마나 준비해야 하는지, 인테리어는 꼭 해야 하는지, 계약파기를 당했을 때 계약금은 얼마나 돌려받을 수 있는지, 재건축과 리모델링은 어떻게 다른지, 오피스텔이 대안이 될 수 있는지 등 깨알 같은 정보들이 함께 머릿속으로 쏙쏙 들어온다.

올해는 반드시 내 집 마련을 해보자!
윤석열정부 출범, 내 집 마련을 위한 새로운 기회가 될까

물론 필자의 경험이 모든 경우에 딱 들어맞는 올바른 답은 아닐 것이다. 또한 필자가 집을 샀던 그때와 지금은 상황이 많이 다르기도 하다. 하지만 이제 곧 새로운 정부, 윤석열정부가 들어서면서 부동산 정책들도 큰 폭의 변화가 감지되고 있다, 규제완화를 통한 부동산 시장 안정이라는 대전제 아래 논의되고 있는 다양한 의제들을 면면히 살펴보노라면 다시 한번 기회가 도래하고 있는 시점이라는 것은 명확하다. 특히 개발사업 활성화를 위해 준비되고 있는 다양한 규제완화를 염두에 둔다면 1기 신도시와 서울 주요 재건축 예정 단지를 중심으로 내 집 마련의 기회가 커지고 있음도 분명하다. 필자가 내 집 마련 경험담 말미와 부록에서 윤석열정부의 부동산 공약과 2022년 집값 예상, 부동산을 중심으로 한 인수위 활동 및 인선 내용 분석, 1기 신도시 이슈, 서울 주요 재건축단지 이슈 등을 꼼꼼히 챙긴 것은 이 책을 읽는 독자들이 필자의 경험담을 간접 체험하는 데 그치지 않고 변화하는 부동산 시장에서 당황하지 않고 실제로 내 집을 마련할 수 있도록 도움을 주고 싶어서기 때문이다.

기사를 제대로 읽으면 내 집으로 가는 길이 보인다!
부동산 기사 읽는 법과 2030세대에게 꼭 필요한 청약 정보

기자이면서 동시에 공인중개사 자격증을 지닌 하지나 기자가 소개하는 부동산 기사 읽는 법과 청약제도 소개도 ‘내 집’이라는 보물을 찾기 위해 꼭 필요한 지도 중 하나다. 사실 일반인들은 부동산 공부를 제대로 하고 싶어도 전문가들에 비해 정보가 부족하기 때문에 어려움에 부딪칠 때가 많다. 그럴 때 꼭 필요한 것이 바로 부동산 기사를 읽는 눈. 필자가 인도하는 대로 실제 기사를 통해 무엇이 중요한 정보인지, 기사의 이면에는 무엇이 있는지 따라가다보면 내 집 마련에 필요한 다양한 정보와 기회를 차곡차곡 쌓는 방법이 무엇인지 어렴풋이나마 윤곽이 잡힌다.
기사를 보는 법 외에 필자가 특히 강조하는 부분은 다름 아닌 청약제도다. 제도 자체가 너무 복잡하고 개개인이 처한 개별적인 상황에 따라 적용할 수 있는 범위와 사례가 매우 다양하기 때문에 기존의 청약과 관련한 정보들은 중요도와는 별개로 쉽게 내 것으로 소화하기 어려운 측면이 많았다. 그러나 필자는 청약 일반론을 정리하는 데서 벗어나 실제 기사와 함께 개인의 상황 특히 2030세대가 직면한 다양한 어려움 속에서도 청약을 통해 내 집 마련을 할 수 있는 구체적인 방법들을 제시한다. 청약금액이 모자랄 때, 청약가점이 낮을 때, 신혼부부일 때, 한 동네에 오래 살았을 때, 심지어 이도 저도 없을 때는 어떻게 하는 게 좋은지 먼저 고민한 결과다.
더불어 반가운 것은 최근 이슈의 중심에 있는 3기 신도시에 대한 정보를 주제별로 정리하고 있다는 점이다. 위치 및 교통 등 기본 정보에 더해 강남 출퇴근이 좋은 곳은 어디인지, 가장 빨리 입주할 수 있는 곳은 어디인지, 당첨 가능성이 가장 높은 곳은 어디인지 등 3기 신도시에 관심이 있는 이들이라면 눈이 번쩍 뜨일 알짜 정보가 빼곡하다.

기회의 신은 앞머리가 긴 대신 뒷머리는 없다는 말이 있다. 철저하게 준비해 눈앞에 왔을 때 잡아채지 않으면 다시는 잡을 수 없다는 뜻이다. 앞서 이야기했듯 ‘내 집 마련’이라는 기회를 잡기 위해서는 끊임없이 공부하며 기회가 내 눈앞에 오기를 기다려야 한다. 그런 의미에서 이 책은 기회를 잡을 준비하는 공부 교재 중 가장 쉽고 재밌으며 유용한 참고서라 할 만하다.