제1장 부동산경매 타짜의 지침

제2장 특수물건의 이해

제3장 부동산 경매의 입체적 이해

제4장 명도는 종합예술

제5장 부동산 경매라는 무기를 장착하라

제6장 부동산경매의 최종 마무리 세금

여상준, 홍성우 (지은이)

머리말


과연 부동산경매로 돈을 벌 수 있을까 누군가 부동산경매로 엄청난 금액의 돈을 벌었다는 소식을 신문 기사, 유튜브 등 각종 언론 매체를 통하여 흔하게 접할 수 있다. 하지만 부동산 경매를 시작한다고 모두 돈을 벌 수 있을까

필자는 부동산경매로 수익을 올리는 사례 못지않게 손실이 발생하는 사 례를 너무나 많이 보아 왔다. 전체 부동산경매 중 재경매가 차지하는 비율이 7%에 이른다는 기사는 입찰자 중 7%는 입찰보증금을 몰취당하는 손해를 보았다는 반증이다. (물론 고의적으로 재경매를 야기 시키기는 경우도 있으며, 자신의 실수를 모르고 잔금을 납부하여 더 큰 손해를 입는 경우도 있다. 추후 함께 설명한다.)

이 책을 쓴 이유는 실제로 부동산경매를 통하여 돈을 벌 수 있을까 라는 질문에 성실한 답을 하기 위해서이다. 필자가 직, 간접적으로 경험한 실제 사례를 통해 부동산경매의 메커니즘을 설명하고 경매과정에서 주의하여야 할 점을 알리고자 함이다.

책의 제목을 부동산경매 타짜 기본서로 정한 이유는 다음과 같다.
여러분은 투자, 투기, 賭博을 구분할 수 있는가 부동산, 주식, 선물, 가상화폐, 경마(륜) 중 무엇이 투자이며 무엇이 투기 또는 賭博에 해당하는지 구분할 수 있는가 구분할 수 있다면 어떠한 기준으로 구분할 것인가 다양 한 의견을 수렴한 결과 대부분 위험성을 기준으로 구분하거나 법적 기준으로 나눈다.
그런데 미국에서는 포커를 스포츠로 인정하고 프로 포커 플레이어의 인기가 대단하다.
투자, 투기, 賭博으로 구분하기 위한 인위적 잣대에 따라서 세 가지로 구 분할 수 있어도 그 본질은 모두가 같다고 본다. 육체와 시간을 투입함으로 얻는 임금과 달리 투자, 투기, 賭博의 본질은 돈 놓고 돈 먹기 게임이다. 투 자, 투기, 賭博은 자본금을 통하여 수익을 낳거나 자본금 자체가 소멸되는 동일한 과정을 거친다. 과장이 심하다 할지 모르겠으나 심지어 예금도 돈 놓고 돈(이자) 먹기 게임에 해당한다고 볼 수 있다. 다만 일반인들이 좀 더 안전 하다고 생각하지만 예금의 이자가 인플레이션을 따라가지 못하는 경우 발 하는 손실을 감안한다면 예금이 마냥 안전자산은 아닌 것이다.
그렇다면 투자, 투기, 賭博, 예금 모두 수익과 손실의 확률 즉, 리스크를 가지고 있다. 다만 차이점은 리스크의 크기이다. 그 리스크를 인식하고 관리 하는 것이 어느 정도 가능한가의 차이일 뿐이라 생각한다.
그 리스크의 크기는 그 게임에 임하는 당사자에 따라 달리 판단된다. 賭博의 경우 너무 리스크가 크다고 생각하지만, 법의 테두리 안에서 賭博장을 운영하는 사람에게는 충분히 관리할 수 있는 리스크를 감안한 안정적 사업 이다. 로또 구매자에게 로또의 당첨 확률이 너무 낮게 보이지만, 만일 나와 같이 로또를 구매한 친구가 1등에 당첨되었다면 그렇게 희박했던 당첨 확률 도 달리 느껴질 것이다.

부동산경매도 賭博만큼이나 리스크가 상당하다. 그다지 어려워 보이지 않는 사례에 숨겨진 리스크로 손해를 보는 경우가 제법 있다. 비약이 심할 수도 있으나 부동산경매는 賭博의 메커니즘과 비슷한 부분이 많고 그 위험성도 賭博과 비견되므로 책의 제목을 ‘부동산경매 타짜의 기본서’로 정하였다.
부동산경매가 시작되면 여러 이해관계인들이 나타난다.

일단 기본적으로 돈을 빌린 자(채무자)와 빌려준 자(채권자)가 등장하고, 돈 을 빌린 자의 재산과 이해관계를 맺은 자(임차인 등)가 등장한다. 그리고 채무 자.소유자의 재산을 싸게 취득(낙찰)하려는 자와 그 판을 운영하는 법원이 등장한다.

이 부동산경매가 진행되는 판에서 채권자가 타짜일 수 있으며, 채무자, 소유자가 타짜일 수 있으며, 임차인, 유치권자가 타짜가 될 수도, 낙찰자가 타짜가 될 수 있다. 살다 보면 자신이 또는 친족, 동료가 부동산경매와 관련 되는 경우가 있다. 그렇다면 그 부동산 경매판에서 어떻게 대응하여야 손해를 보지 않고 최대한의 이익을 실현할 것인가 자신의 위치에서 손해를 보지 않고 최대한 이익을 내는 타짜가 될 것인가

그러기 위해서는 부동산경매 절차 전반을 입체적으로 이해하고, 등장인물의 입장과 행보가 유기적으로 연결되어 있음을 이해하여야 한다.
이 책이 부동산경매의 판 전체를 이해하고, 시행착오를 줄이는 기본서 기능을 하기를 기대해본다.