오를 대로 오른 아파트 대신 전혀 다른 투자 패러다임을 제시한다. 바로 토지, 그중에서도 실투자금이 1,000만 원 이하로 들어가는 소액토지 투자다. 10년간 수백 건의 물건을 분석하고 수십 건의 낙찰을 경험하며, 적게는 50%에서 많게는 2,000%의 수익률을 기록해온 저자의 실제 투자사례들이 생생하게 실려 있다.

프롤로그_ 규제의 시대, 똘똘한 한 채보다 자투리땅이 나을 수 있다
INTRO 남들이 안 보는 땅에 기회가 있다
- 소액 토지투자를 위해 갖춰야 할 것들 -
1. 돈이 적어도 지금 당장 시작할 수 있다
자랑할 만한 돈보다 돈 될 만한 땅
2. 땅의 가치를 따지는 세 가지 방법
땅 자체의 가격을 보자 I 주변 땅과의 관계를 보자 I
법적 권리의 가치를 보자 I 입지적 가치와 공법적 가치를 두루 살피자
3. 경매와 공매는 무조건 배워라
비슷한 듯 다른 경매와 공매 I 토지 투자에서 경·공매가 더 빛나는 이유
4. 땅의 ‘계급장’을 알려주는 공법 知識
공법 知識은 어떻게 투자에 도움이 되는가 I 경·공매에 공법에 소송과 협상이 더해진다면
5. 앞으로의 투자는 소송이 좌우한다
소송은 다양한 전략으로 활용될 수 있다 I 소송을 두려워할 필요는 없다 I 할까 말까 싶을 때는 그냥 하라
[한 걸음 더] 경매와 공매의 진행 과정
CASE. 01 천만 원짜리 땅으로 19일 만에 천만 원 벌다
- 용도지역과 용적률 -
1. 작지만 계급장 높은 나폴레옹 같은 땅
용적률과 건폐율을 살펴라 I 주변 땅과의 관계를 생각하라
2. 절반 가격에 낙찰받아 19일 만에 매도
잔금도 치르기 전에 걸려온 매도 전화 I 보기에 좋은 땅 vs 계급장이 높은 땅
3. 땅의 가치를 알려주는 토지이용계획서
토지이용계획서는 어떻게 볼까 I 토지에서는 하위법률이 더 무섭다
[한 걸음 더] 반드시 함께 봐야 할 토지대장
CASE. 02 큰 땅의 목줄을 죄는 작은 땅의 위력
- 도심지 과소토지와 건축협정 -
1. 410만 원에 낙찰받은 5평짜리 땅의 비밀
구도심 자투리땅 투자에서는 건축협정을 눈여겨보자 I 온비드의 사진만 믿어선 안 된다 I
소액 투자는 조급해 할 필요가 없다
2. 건축협정을 알면 작은 땅의 가치가 보인다
맹지에도 건축이 가능하다 I 맞벽건축으로 토지 활용이 좋아진다
3. 소규모 정비사업과 건축협정의 시너지
건축협정형 자율주택정비사업에 주목하라 I 훗날 있을지도 모르는 분쟁을 방지하려면
[한 걸음 더] 보상금도 받고 남은 땅도 파는 일타쌍피 투자
CASE. 03 지목에 속으면 기회를 놓친다
- 도로부지 투자 & 부당이득청구소송 -
1. 토지의 지목은 왜 중요할까
지목은 ‘답’인데 현황은 ‘도로’인 땅 I 지목보다 누가 사갈 땅이냐가 중요하다
2. 지목을 바꾸면 땅의 가치가 달라진다
농지의 용도를 변경하는 법 I 농지를 공장용지로 바꾸기 위한 농지보전부담금 I
임야를 공장용지로 바꾸기 위한 대체산림자원조성비
3. 지료를 받거나 좋은 가격에 팔거나
부당이득반환청구소송을 진행하다 I 관할법원 선점의 중요성
[한 걸음 더] 도로인 듯 도로 아닌 ‘사도’의 반전매력
CASE. 04 어떻게 나누느냐에 따라 가치가 달라진다
- 토지분할청구소송 & 지적측량 -
1. 토지분할은 왜 돈이 될까
공유물 분할의 세 가지 방식 I 토지분할의 절차
2. 일부러 안 좋은 땅을 현물분할 받는 전략
대대로 얽히고설킨 자두밭의 사연 I 더 잘 팔기 위해 토지분할청구소송을 하다 I 공유물분할청구소송의 절차 I 작은 것을 내주고 큰 것을 얻는 양보 전략
3. 예의를 지키니 더 큰 수익이 돌아왔다
토지 거래를 위한 측량 I 저녁까지 얻어먹으며 매도에 성공
[한 걸음 더] 측량의 네 가지 종류
CASE. 05 수익률은 결국 협상으로 결정된다
- 협상과 대화의 기술 -
1. 굽혀야 이기는 싸움도 있다
남의 공장 앞마당에 ‘알박기’를 하다 I 토박이 중견기업의 뚝심을 우습게 본 대가 I
3년 만에 두 번째 협상을 시도하다
2. 지는 쪽은 항상 더 조급한 쪽
가까스로 농지취득자격증명을 받다 I 말을 바꾼 상대방 I 오기만으로는 협상에서 이길 수 없다
3. 협상에 임하는 투자자의 자세
협상력을 높이는 일곱 가지 기술
[한 걸음 더] 농지취득자격증명의 개념과 발급 방법
CASE. 06 창의력을 발휘하면 맹지도 돈이 된다
- 맹지 투자 & 분할매도 -
1. 건축허가의 기본은 도로
도시계획시설 도로와 도로법상 도로 I 누가 봐도 이상한 맹지를 낙찰받은 이유 I
자르고 붙이면 전혀 다른 땅이 된다
2. 생각을 조금만 바꾸면 가치는 두 배 오른다
위치가 나쁘다면 창의성을 발휘하라 I 돈 되는 맹지 vs 돈 안 되는 맹지 I 맹지에 도로 내는 법
[한 걸음 더] 도로의 다양한 종류
CASE. 07 개발계획을 살펴야 하는 이유
- 개발촉진지구 & 토지보상 -
1. 학원비 내는 값으로 소액투자를 해보자
개발촉진지구란 무엇인가 I 알고 보면 어마어마한 혜택
2. 개발사업자에게 높은 가격에 매도하다
토지를 수용당하지 않도록 타협점을 찾자 I 투자금 대비 3배 이상의 수익을 올리다
[한 걸음 더] 보상가 산정 시점을 알아두자
CASE. 08 그린벨트라고 우습게 보지 마라
- 개발제한구역 & 토지거래허가구역 -
1. 토지거래허가구역은 경·공매로 접근하라
개발지역 인근을 눈여겨봐야 하는 이유 I 토지거래허가구역의 땅 I 허가를 받은 뒤에 땅을 방치에선 안 된다
2. 특수물건의 종합선물세트 같은 물건
농지취득자격증명 받기 I 분묘기지권 해결하기 I 무단으로 지어진 비닐하우스
3. 시골 땅 잘 파는 방법은 따로 있다
지역 토박이의 힘을 빌려라 I 사기 전에 어떻게 팔지를 생각하자 I 연고 없는 지역의 땅을 파는 세 가지 팁
[한 걸음 더] 개발제한구역에 투자하려면 ‘이축권’을 노려라
CASE. 09 농지도 무피투자가 가능하다
- 농지 매입 & 농업경영제 등록 -
1. 제값을 인정받지 못한 땅을 찾아라
감정평가가 낮게 이뤄진 땅을 찾아라 I 개발지역 인근이라면 재감정을 활용하자 I 농협 조합원에 가입하는 이유
2. 농사꾼의 마음으로 땅의 가치를 키우자
방치된 땅을 살리기 위해 I 사람도 나무도 적당한 시련이 필요하다 I 달콤한 수확의 기쁨
[한 걸음 더] 농지를 매수했다면 경작에 신경 쓰자
CASE. 10 법정지상권은 반드시 깨야 할까
- 법정지상권 & 지료청구소송 -
1. 법정지상권이 성립하는 미등기건물
강제이행금이 부과되고 있는 물건 I 법정지상권이 성립하는 땅의 특징
2. 법정지상권도 상황에 따라 다르게 적용된다
저당물의 경매로 인한 법정지상권 I 담보가등기 등에 관한 법률에 의한 법정지상권 I
입목의 경매 등으로 인한 법정지상권 I 관습법상의 법정지상권 I 미등기 건물의 법정지상권
3. 증여한 물건에도 법정지상권이 인정될까
지료청구와 건물철거 소송을 진행하다 I 소송에서 졌다고 투자에서도 진 건 아니다
[한 걸음 더] 셀프 소송의 일반적인 진행 과정
CASE. 11 분묘에 대해 사용료를 받을 수 있다
- 분묘기지권 & 분묘굴이청구소송 -
1. 첫 낙찰, 묘지가 있는 땅
계획 없이 받은 첫 낙찰 I 800만 원으로 300평 땅을 사다
2. 분묘굴이청구소송의 시작
협상 결렬, 소송이 시작되다 I 셀프로 진행한 분묘굴이청구소송 I 판례로 가능성을 확인하다 I
분묘기지권을 두려워할 필요가 없다
[한 걸음 더] 분묘 투자 시 꼭 알아둬야 할 핵심 판례들

CASE. 12 기부채납의 함정을 조심하라
- 공매중지신청 & 미불용지 투자 -
1. 보상의 틈새를 노리는 미불용지 투자
미불용지일 경우 지료청구의 기준 I 보상 기준의 틈새를 노리다
2. 미불용지인 듯 미불용지가 아닌 땅에 주의하자
낙찰받고 보니 기부채납된 도로 I 사(私)개발에서 발생하는 기부채납 I 기부채납된 땅을 알아보는 요령
3. 공공기관에 맞서 공매를 취하시키다
세 기관에 삼고초려, 행정소송까지 각오하다 I 포기하지 말고 할 수 있는 일은 다해보자
[한 걸음 더] 또 하나의 틈새시장, 신탁공매
에필로그 밥 먹듯이 투자하며 경험을 쌓아가자
부록
- 만사오케이의 추천 경매 도서
- 토지 거래에서 필요한 서류 양식 샘플
- 셀프소송에서 필요한 서류 양식 샘플

신동기 (지은이)

Q. 정말 1,000만 원으로 땅을 살 수 있을까
조금만 검색해보면 천만 원 이하, 심지어 백만 원 이하의 토지가 매우 많다는 사실에 놀랄지 모른다. 대부분 자투리땅, 농지, 도로, 묘지 등 활용도가 낮은 땅이지만, 어떻게 활용하고 협상하느냐에 따라 수백%에서 수천%까지의 높은 수익률을 안겨주는 흙 속의 진주가 될 수도 있다. 경매와 공매를 활용하면 더욱 저렴하게 낙찰 받을 수 있다.
단, 아무 토지나 마구 낙찰 받는 것은 금물. 반드시 ‘살 사람이 정해져 있는 땅’을 공략해야 한다. 어떤 땅들이 여기에 속하는지 책 속에 등...
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