투자와 상담 시 정확한 의사결정을 하기 위해서는 도시정비법 등 부동산 공법의 이해가 선행되어야 하며, 각 사업의 종류와 특성, 절차와 전문용어에 대한 지식이 필요합니다. 재개발·재건축 관련 투자와 세금이 어렵게 느껴지는 것은 재개발 등 정비사업에 대한 이해가 부족하기 때문입니다.

저자들은 재개발 등 정비사업 내용을 알기 쉽게 설명하고자 하였습니다. 또한 재개발 등 정비구역 내 주택을 취득, 보유, 이전하는 과정에서 발생하는 세금에 대해 사례별로 자세히 설명하였고 전문적인 부분은 개인적 의견을 적극 반영하였습니다.

2024년 개정판에서는 공공재개발과 공공재건축, 모아주택 등 정비사업 관련 내용을 보다 자세히 설명하였습니다. 또한 전세사기피해자에 대한 세금특례, 2024.1.10. ~2025.12.31. 기간 중 취득하는 소형주택등에 대한 세금특례와 「조합원입주권 + 청산금수령권」의 동시 양도시 쟁점 사항 등을 추가로 반영하였습니다.

부동산세금관련 서적은 많이 출간되었으나 재개발 등 정비사업관련세금에 대한 서적은 많지 않습니다. 저자들은 재개발·재건축 정비사업조합의 세무회계 업무를 직접 경험하면서 다양한 사례의 재산세제 상담을 하고 있습니다. 본 책을 통해 재개발 등 정비사업의 전반적인 내용과 세금을 이해하는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

본 책이 개정 출간되기까지 수고하신 ㈜더존테크윌의 이태동이사님, 경정암부장님, 그리고 출간을 허락하신 김진호 대표님께 감사함을 전합니다. 개정 작업을 하느라 많은 시간을 함께하지 못한 가족에게도 미안함과 감사함을 전합니다.

2024.5.
저자 김영인 · 강형규 씀

제1장 재개발등 정비사업의 이해

1. 재개발등 정비사업의 종류
1-1. 재개발 · 재건축 · 주거환경개선사업
1-2. 빈집정비사업 · 소규모주택정비사업
2. 재개발등 정비사업의 절차
2-1. 재개발 · 재건축사업의 절차
2-2. 가로주택정비사업·소규모재건축사업의 절차
3. 재개발등 정비사업 기본상식
3-1. 재개발인가요? 아니면 재건축인가요?
3-2. 임의재건축이란?
3-3. 지역주택조합이란?
3-4. 관리처분계획이란?
3-5. 입체환지란?
3-6. 종전부동산평가액이란?
3-7. 비례율이란?
3-8. 권리가액이란?
3-9. 청산금 또는 분담금이란?
3-10. 프리미엄이란?
3-11. 조합원자격은?
3-12. 입주권을 받을 수 있는 자는?
3-13. [1+1] 조합원입주권 자격은?
3-14. 준공일과 이전고시일
3-15. 무이자이주비와 유이자이주비
3-16. 이주촉진비란?
3-17. 조합이 내야하는 세금은?
3-18. 조합원이 내야하는 세금은?
3-19. 청산금 수령권을 매수인이 승계하였나요?
3-20. 투기과열지구 재당첨금지규정을 아시나요?
3-21. 건물 멸실 전 취득인가요? 건물 멸실 후 취득인가요?
3-22. [1+1] 조합원입주권의 장점과 단점
3-23. 조합원상가분양권의 신청
3-24. 비례율 상승에 따른 분담금 감소 및 교부청산금 증가
3-25. 재개발사업도 초과이익환수제가 있나요?
3-26. 재건축초과이익부담금의 산정방법은?
3-27. 세금 측면에서 조합원입주권 또는 완공주택의 매각시점은 언제가 좋을까요?
3-28. 재개발지역 물건 투자 시 주의 사항
3-29. 공공재개발사업이란?
3-30. 공공재건축사업이란?
3-31. 모아주택이란?
4. 리모델링사업과 세금
4-1. 리모델링사업이란?
4-2. 리모델링사업을 진행하는 이유는?
4-3. 리모델링사업의 절차는?
4-4. 리모델링 시 내야 할 분담금은?
4-5. 리모델링 전 · 후 내야할 세금은?
4-6. 리모델링된 주택의 양도 시 양도세 산정 방법은?

제2장 재개발 단계별 주택세금

1. 관리처분계획인가 고시일 전 취득 및 양도
2. 관리처분계획인가 고시일 ~ 멸실 전 취득 및 양도
3. 멸실 후 ~ 준공(사용승인 등) 전
4. 준공일 이후 ~ 이전고시일
5. 이전고시일 이후

제3장 취득세 편

1. 기본 사항
1-1. 주택 취득 시 내야하는 세금
1-2. 1세대의 범위
1-3. 주택등의 개념
2. 소유 주택 수의 판단
2-1. 중과세율 적용 기준이 되는 1세대의 주택 수 판정 시점
2-2. 소유하는 주택으로 보는 주택
2-3. 소유하는 주택으로 보는 조합원입주권
2-4. 소유하는 주택으로 보는 주택분양권
2-5. 소유하는 주택으로 보는 오피스텔
2-6. 신탁법에 따라 신탁된 주택
2-7. 주택등을 동시에 2개 이상 취득하는 경우
2-8. 주택등을 동일 세대원이 공동으로 소유하는 경우
2-9. 상속으로 여러 사람이 공동으로 주택등을 소유하는 경우의 소유자 판단
2-10. 소유주택 수에서 제외하는 경우
3. 취득 시 무조건 중과세 배제되는 주택
3-1. 시가표준액 1억원 이하인 주택
3-2. 공공주택사업자등이 취득하는 주택
3-3. 노인복지주택으로 운영하기 위하여 취득하는 주택
3-4. 혁신지구사업시행자로부터 현물보상으로 공급받아 취득하는 주택
3-5. 문화재에 해당하는 주택
3-6. 공공지원민간임대주택으로 공급하기 위하여 취득하는 주택
3-7. 가정어린이집으로 운영하기 위하여 취득하는 주택
3-8. 주택도시기금등이 출자하여 설립한 부동산투자회사가 취득하는 일정한 주택
3-9. 멸실시킬 목적으로 취득하는 주택
3-10. 주택 시공자가 건축주로부터 공사대금으로 취득한 미분양주택
3-11. 금융기관이 저당권 실행 또는 채권변제로 취득하는 주택
3-12. 농어촌주택
3-13. 사원임대용으로 직접 사용할 목적으로 취득하는 주택
3-14. 물적분할법인으로부터 취득하는 미분양주택
3-15. 리모델링조합이 취득하는 주택
3-16. 주택법상 사업주체가 취득하는 주택
4. 무주택자인 개인이 주택을 유상으로 취득 시 내는 세금과 세율
4-1. 국민주택규모 이하 취득시 내야 하는 세금과 세율
4-2. 국민주택규모 초과 시 내야 하는 세금과 세율
4-3. 생애 최초 주택구입에 대한 취득세 감면(지특법 제36조의 3)
4-4. 상시 거주할 목적으로 취득하는 서민주택(1가구 1주택)
4-5. 전세사기피해자지원을 위한 감면(지특법 제36조의 4)
4-6. 출산·양육을 위한 주택 취득에 대한 취득세 감면(지특법 제36조의 5)
5. 하나의 주택등 보유 중 두번째 집을 살 때 내야하는 세금
5-1. 조정대상지역에서 주택을 유상으로 취득하는 경우
5-2. 비조정대상지역에서 주택을 취득하는 경우
6. 두 개의 주택등 보유 중 세번째 주택을 취득하는 경우
6-1. 조정대상지역에서 주택을 취득하는 경우
6-2. 비조정대상지역에서 주택을 취득하는 경우
7. 3개의 주택 등 보유 중 비조정대상지역 내에 있는 네 번째 집을 살 때 내야하는 세금
8. 개인이 주택을 무상으로 취득하는 경우 취득세 등
8-1. 조정대상지역 내 주택의 증여 취득에 따른 취득세 중과세
8-2. 비조정대상지역 내 주택의 증여 취득에 따른 취득세 중과세
9. 중과세 규정과 다주택 등 취득세 중과세 규정이 동시에 적용되는 경우 세율 적용
10. 임대주택법상 임대주택으로 등록하는 경우의 취득세 등 감면
10-1. 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 취득세 감면
10-2. 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 분양받은 경우 지방세 감면
10-3. 임대용 공동주택 또는 오피스텔을 과세기준일 현재 2세대 이상 임대 목적으로 직접 사용하는 경우 재산세 감면
10-4. 장기일반임대주택으로 등록하는 경우 취득세 감면 및 중과세여부
11. 재개발 등 주택의 취득세
11-1. 관리처분계획인가 고시일 전 유상 취득
11-2. 관리처분계획인가 고시일 이후 ~ 멸실 전 유상 취득
11-3. 멸실 후 ~ 준공일 전 취득
11-4. 준공일 이후 ~ 이전고시일 전 취득
11-5. 이전고시일 이후 취득
11-6. 재개발 등 취득세 감면

제4장 양도소득세 편

1. 기본 사항
1-1. 양도세 기본상식
1-2. 1세대의 개념
1-3. 주택의 개념
1-4. 보유주택 수의 판단
2. 주택의 양도 시 비과세
2-1. 요건
2-2. 보유 및 거주기간
2-3. 보유 및 거주기간의 제한을 받지 않는 경우
2-4. 거주기간의 제한을 받지 않는 경우
2-5. 거주기간 또는 보유기간을 통산하는 경우
2-6. 일시적 1세대 2주택 비과세
2-7. 일시적 1세대 3주택 비과세
2-8. 비과세 판단 시 소유주택에서 배제하는 주택
2-9. 다가구주택
2-10. 고가주택
2-11. 겸용주택의 경우(주택 + 상가등)
2-12. 주택에 딸린 토지
2-13. 비과세 대상 주택부수토지
2-14. 상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례
3. 거주주택 양도 시 비과세 특례
3-1. [장기임대주택 + 거주주택]보유 중 거주주택 양도 시 비과세 특례
3-2. [장기어린이집 + 거주주택] 보유 중 거주주택의 양도 시 비과세 특례
4. 조합원입주권의 양도 시 비과세 특례
4-1. 조합원입주권 비과세 요건
4-2. [조합원입주권(21.12.31. 이전 취득분) + 분양권] 보유 중 조합원입주권의 양도 시 비과세 특례
4-3. [조합원입주권(22.1.1. 이후 취득분) + 분양권] 보유 중 조합원 입주권의 양도 시 비과세 특례
5. [일반주택 + 주택분양권] 보유 중 일반주택의 양도 시 비과세 특례
5-1. 주택 수에 산입하는 분양권
5-2. [일반주택 + 분양권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례 배제
5-3. [일반주택 + 3년 이내 분양권] 보유 중 종전주택 양도 시 비과세 특례
5-4. [종전주택 + 3년 경과 분양권] 보유 중 종전주택 양도 시 비과세 특례
5-5. [일반주택 + 상속받은 분양권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례
5-6. [상속주택(상속조합원입주권 또는 상속받은 분양권 포함) + (일반 주택+ 상속 외 분양권)] 보유 중 일반주택을 선양도 시 비과세 특례
5-7. 동거봉양 또는 혼인에 의한 분양권 보유 세대의 일반주택 비과세 특례
5-8. [문화재주택 + (일반주택 + 분양권)] 소유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례
5-9. [이농주택 + (일반주택 + 분양권)] 소유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례
6. [일반주택+조합원입주권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례
6-1. 원칙
6-2. 조합원입주권 취득 후 3년 내에 종전의 주택 양도 시 비과세 특례
6-3. [일반주택 + 취득 후 3년 경과 조합원입주권] 보유 중 일반주택 양도 시 비과세 특례
6-4. [대체주택 + 조합원입주권] 보유 중 대체주택의 양도 시 비과세 특례
6-5. [일반주택 + 상속조합원입주권] 보유 중 일반주택의 양도 시 비과세 특례
6-6. [(상속주택, 상속조합원입주권 또는 상속받은 주택분양권) + (일반주택 + 상속 외 조합원입주권)] 보유 중 일반주택을 선양도 하는 경우
6-7. 동거봉양에 의한 조합원입주권 보유 세대의 일반주택 비과세 특례
6-8. [일반주택 + 혼인합가 조합원입주권] 보유 중 일반주택의 선양도 시 비과세 특례
6-9. [(일반주택 + 조합원입주권) + 문화재주택] 보유 중 일반주택의 선양도 시 비과세 특례
6-10. [(일반주택 + 조합원입주권) + 이농주택] 보유 중 일반주택 선양도시 비과세 특례
7. 1세대 다주택자 양도소득세 중과세 유예
7-1. 1세대 다주택자 중과세 내용
7-2. 중과세 유예
7-3. 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일까지 취득하는 소형주택 등
8. 조합원분양가액과 권리가액(종전자산평가액) 차액에 따른 세금
8-1. 청산금을 조합에 납부하는 경우(조합원분양가액 〉 권리가액)
8-2. 청산금을 조합으로부터 받는 경우(권리가액 〉 조합원분양가액)
8-3. 현금청산대상 토지등소유자에 대한 양도소득세
9. 조합원 입주권 또는 준공된 주택의 양도차익 산정방법은?
9-1. 조합원입주권을 양도하는 경우
9-2. 재개발에 따라 준공된 주택을 양도하는 경우
9-3. [1+1] 조합원입주권을 받은 경우
9-4. 지급받은 청산금에 대한 양도차익 산정방법은?
9-5. 재개발로 증가한 주택 부수토지에 대한 양도차익 계산방법은?
10. 조합으로부터 지급받은 금원의 소득구분
10-1. 주거촉진비(이사비)
10-2. 주거이전비
10-3. 무이자이주비에 대한 이자대납액
10-4. 조합원 중도금에 대한 이자대납액
10-5. 조합원만을 위한 특화공사
10-6. 청산 시 현금배당
10-7. 청산금
10-8. 청산금 지급 지연에 따른 지연가산금
10-9. 영업손실보상금
11. 조합으로부터 현금청산금을 받은 경우의 감면 규정
11-1. 조합으로부터 현금청산금을 받는 사례
11-2. 현금청산금에 대한 양도소득세 감면과 한도
11-3. 양도소득세 감면액에 대한 농어촌특별세 추가 과세
12. 장기임대주택에 양도소득세 주요 감면 규정
12-1. 장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례
12-2. 장기임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례
12-3. 장기임대주택등에 대한 양도소득세 세액감면

제5장 재산세 편

1. 과세대상은?
2. 누가 재산세를 내야 하나요?
3. 주택에 대한 재산세의 납세지는 어디인가요?
4. 재산세는 어떤 금액을 기준으로 부과하나요?
5. 주택 재산세율은?
6. 1세대 1주택자에 대한 혜택은 없나요?
7. 재산세에 부가하여 내야하는 세금은 없나요?
8. 주택 재산세 납부 시기는?
9. 재개발사업에서 관리처분계획인가 고시일 이후 주택에 대한 재산세는?

제6장 종합부동산세 편

1. 주택에 대한 과세
1-1. 납세의무자
1-2. 1세대 1주택의 범위
1-3. 합산배제 주택
1-4. 과세표준
1-5. 세율 및 세액
1-6. 세부담 상한
2. 재개발 등 조합원관련 종합부동산세
2-1. 조합원입주권에도 종합부동산세가 부과되나요?
2-2. 재개발 등으로 주택건물 멸실 후 종합부동산세는?
2-3. 준공 되었으나 조합원분담금 일부를 내지 않은 경우에는?
2-4. 준공 이후 종합부동산세는?

제7장 상속 · 증여세 편

1. 상속세
1-1. 상속과세 유형
1-2. 과세대상
1-3. 상속의 승인 및 포기
1-4. 상속순위
1-5. 유류분
1-6. 납세의무
1-7. 상속세의 과세표준 및 세액계산
1-8. 세액공제
2. 증여세
2-1. 과세대상 및 납세의무
2-2. 특수한 증여재산의 유형
2-3. 증여세의 과세표준 및 세액계산
3. 재산평가
3-1. 평가의 원칙(주택)
3-2. 유사매매 사례가액
3-3. 보충적 평가액
3-4. 저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례
3-5. 주택 재산평가 순서
3-6. 꼬마빌딩 등의 감정평가
3-7. 평가심의위원회 심의를 거친 매매 등의 가액
4. 신고와 납부
4-1. 신고기한
4-2. 신고세액 공제
4-3. 납부

제8장 주택임대소득 편

1. 주택임대소득 과세
1-1. 과세요건
1-2. 주택수 계산
1-3. 과세방법