토지투자가 낯설고 어렵게만 느껴지는 왕초보들을 위해 그동안 많은 토지투자 전문서를 집필해온 대박땅꾼 전은규 소장이 16년 투자 인사이트를 모두 모아 한 권에 담아냈다. 누구나 쉽게 바로 실천할 수 있도록 초보자의 눈높이에 맞춘 최고의 토지투자 입문서이다.

|프롤로그| 10만 평의 땅을 가져다준 책 한 권

준비마당 토지투자 첫걸음

01 토지투자란 무엇인가
토지투자의 원리 1 - 시간에 투자한다
토지투자의 원리 2 - 사람에 투자한다
토지투자의 원리 3 - 정부 정책을 따라간다
토지투자의 4가지 요소 - 토지투자를 한마디로 정의한다면
토지투자의 매력 - 상상력과 창의력이 수익으로 직결된다
왜 토지투자를 할까 - 목표에 따라 전략이 달라진다

02 초보자들이 토지투자를 어려워하는 이유
안 하면서 이유는 많은 토지투자
토지투자를 어렵게 만드는 업계 용어들
아무나 할 수 없으니 수익이 있다
공부만 하다 시간만 보내지 말자

03 토지투자의 장단점
장점 1. 안전하면서도 높은 수익률
장점 2. 소액으로 가능하다
장점 3. 경쟁자가 적다
단점 1. 환금성이 떨어진다
단점 2. 투자기간이 길다
단점 3. 각종 개발 제한이 있다
|무작정 따라하기| 정부의 국토개발계획 찾아보는 법

04 토지투자 순서 한눈에 알아보기
매입 대상지역 선정하기
지역 특성에 따라 분산투자 포트폴리오 짜기
매물정보 얻기

05 토지용어 핵심정리: 지목
투자 대상이 되는 여섯 가지 지목
전과 답, 과수원의 상관관계
저렴하지만 규제도 많은 임야
완성된 땅, 대지
|무작정 따라하기| 이 땅의 지목은 무엇일까

06 토지용어 핵심정리: 용도지역·용도지구·용도구역
땅의 계급, 용도
핵심 토지투자 지역은 계획관리지역
생산관리지역
농림지역의 농업보호구역
도시지역의 자연녹지
자연녹지지역 안의 취락지구
용도지역의 건폐율과 용적률
용도지구
용도구역
[PLUS+] 토지투자 성공하는 유형 VS 실패하는 유형


첫째마당 토지투자의 유망지역을 찾아라!

07 지역부터 잘 고르자
유망지역을 찾는 것이 첫걸음
향후 20년간 개발계획은 이미 공개되어 있다
호재 없는 땅은 없다
시간과 도로, 인구가 기준이다
확실한 호재라면 기다릴 줄도 알아야 한다

08 관심지역 선택의 핵심: 인구와 도로
인구가 늘어나는 곳에 돈이 모인다
국도를 따라 돈이 흐른다

09 토지투자의 기본 중의 기본: 도로
건축법상 도로만 개발허가가 나온다
사도
현황도로
계획도로
계획도로 투자 시 유의할 점
|무작정 따라하기| 도로 또는 철도 노선에서 노른磁位 땅 찾기

10 이런 땅은 반드시 잡아라
개발지역에 있는 IC
지자체 청사 인근
개발지 인근
관광지 주변

11 역세권 1km 법칙
역세권 1km 이내의 땅에 투자하라
역세권 투자도 저평가된 곳을 노려야 한다
저평가 투자가 수익탄력성이 높다
역 부지 100m 이내는 주의해야 한다
대형 역은 반경 3km까지 넓혀 투자해야 한다

12 토지투자 333법칙: 3년, 3km 이내, 3천만 원
최소 3년의 투자기간을 잡아라
IC, 군청, 개발지로부터 3km 이내의 땅을 사라
3천만 원 정도의 땅이 수익률이 좋다

13 뜨는 지역 알아내는 꿀팁
뜨는 곳을 알려주는 지도 판매량
알짜 정보 가득한 지자체 홈페이지
개발 정보 창고인 홍보관
현장답사하여 눈으로 확인하기


둘째마당 이런 땅을 사야 한다!

14 농지투자 전략
절대농지는 피하라
계획관리지역으로 편입될 수 있는 논
평지와 높이가 비슷한 논이 좋다
이름은 논인데 실제는 밭인 경우
땅을 알아야 하는 밭 투자
밭 투자의 핵심 포인트: 접근성과 도로

15 임야투자 전략
보전산지는 피하자
준보전산지
시세차익형 투자 vs 개발형 투자
임야투자 시 주의할 점
시세차익형 투자 대상 임야

16 나대지 투자 전략
나대지 투자, 활용방안부터 세우자
나대지 활용의 예
피해야 할 나대지

17 전원주택지 투자 전략
전원주택지, 이것만은 알고 투자하자
땅이 지닌 문제점 파악하기
문제해결에 드는 시간과 비용 따져보기
문제해결 후 기대수익 산정하기
전원주택지 고르는 법

18 터미널 주위 토지투자 전략
돈을 끌고 다니는 버스터미널
옛 터미널 주위도 알짜 투자 대상
버스 차고지도 살펴보자

19 돈 되는 땅, 토임
지목은 임야이나 이미 형질이 바뀐 땅
개발비용이 저렴한 토임
산간지역의 밭을 유심히 보자

20 활용가치가 높은 잡종지
잡종지로 변경할 수 있는 땅

21 토지 3대 악재와 3대 호재
토지 3대 악재
토지 3대 호재

22 3대 악재를 호재로 전환하기
무연고 분묘 해결하기
축사가 있어도 매입을 고려해볼 수 있는 경우
송전탑을 이용한 역발상
[PLUS +] 초보자가 절대 사면 안 되는 땅 5가지


셋째마당 사기만 하면 오르는 토지 탐색하기

23 돈이 되는 뉴스 파악하는 법
정책 중심으로 뉴스를 보자
뉴스의 소스를 확인하자
진짜 정보는 지역신문에서 찾자

24 토지 투자자라면 알아두어야 할 사이트
토지이음(www.eum.go.kr)
디스코(www.disco.re)
온비드(www.onbid.co.kr)
법원경매정보(www.courtauction.go.kr)
산지정보시스템(www.forest.go.kr)
인터넷 조사도 고수가 있다

25 포털 지도 활용법 - 앉아서 전국을 들여다본다
지번과 용도지역까지 한눈에 보는 지적편집도
지도 서비스 메뉴와 툴에 익숙해지기
내가 작성한 지도 정보 활용하기
|무작정 따라하기| 카카오맵으로 거리 재기

26 토지 관련서류 완벽 분석 - 등기사항전부증명서
등기사항전부증명서를 보는 법
토지(임야)대장
지적도
토지이용계획확인원
|무작정 따라하기| 등기사항전부증명서 출력하기

27 토지이음 홈페이지 활용법
토지이용계획
규제법령집
도시계획
규제안내서
고시정보

28 이 땅의 적정 가격은 얼마일까
크로스체크로 가격 알아내기
대체 이 땅의 적정 가격은 얼마일까
역산으로 가격 추정하기
현지부동산을 이용하여 시세 파악하기
|무작정 따라하기| 역산으로 토지 가격 산출하기

29 토지 사는 데 얼마의 돈이 필요할까
투자금은 얼마가 필요할까
소액 투자자라면 경매를 활용하라
대출은 토지투자의 지렛대
토지대출은 어디서 받을까
토지대출은 얼마나 나올까
신용관리도 수익률에 한몫한다
대출은 얼마나 받는 게 좋을까
꼼꼼하게 챙겨야 할 제세금과 기타 비용

30 경매, 매력적이고 효과적인 땅투자 방법
투자 안목을 길러주는 토지경매
경매·공매·급매 투자 유형별 장단점
소액투자에 유리한 경·공매
경·공매의 단점
만날 기회가 없는 급매

31 토지 경·공매 핵심정리
소액으로 투자할 수 있는 경매
경매의 가장 큰 장점은 감정가
|무작정 따라하기| 실전 토지경매 과정
[PLUS +] 권리분석 좀 더 자세히 알아보기


넷째마당 토지 현장조사의 필수 매뉴얼

32 현장답사 전 준비해야 할 사항들
동선과 시간계획 짜기
인터넷을 활용해 친숙해지기
답사 도구는 완벽하게 준비
계절별 답사 장비 갖추기

33 프로처럼 현장답사하는 법
지적도가 기준이다
지적도를 메모장으로 활용하자
매입할 때는 겨울과 이른 봄에 답사하라
부동산중개소와 지역주민의 말을 경청하라
현장답사 체크리스트 만들기
갑과 을이 바뀌는 가계약금

34 현지 부동산중개소 200% 활용하기
토지투자의 인적 자산을 만들자
1층 부동산중개소를 순회하자
읍 중심 부동산, 면 소재지 부동산 두 곳을 공략하라
부동산중개소와 인적 네트워크 쌓기

35 사계절 토지투자 포인트
겨울이 토지투자의 적기
겨울 투자로 남보다 한발 앞서 가기
답사하기는 좋지만 투자에는 부적합한 봄·가을
겨울철 현장답사 포인트
여름철 현장답사 포인트

36 알면서도 속는 기획부동산
처음부터 밑지는 매매
알고도 속는다
사기 치는 기획부동산 판별법
기획부동산을 역이용하기


다섯째마당 내 땅 제대로 활용하는 전략

37 시세 차익에 +α를 더하라
1. 절세를 통해 수익률 올리기
2. 땅을 다듬어 가치 올리기
3. 땅에 얽힌 악재를 해결하여 가치 올리기
4. 건물을 지어 가치 올리기

38 농지투자부터 관리까지
등기이전의 필수조건, 농지취득자격증명서
농지를 원상복구해야 하는 상황
직접 농사짓기 어렵다면 농지은행에 위탁한다
농지은행에 위탁하기 전 꼭 알아둘 것들
주말농장으로 활용할까

39 흙을 덮는 성토와 깎는 절토
땅을 사서 성형을 하는 이유
성토와 절토 중 선택한다면
성토·절토 작업할 때 주의해야 할 사항

40 합필·분할로 땅 모양을 예쁘게 만들자
합치고 나누면 가치가 상승한다
합필·분할로 윈윈 게임을 즐긴다
이웃 땅 사서 합치기
원활한 매매를 위해 분할할 때도 있다
지적도에 갇히지 말자

41 맹지 탈출하는 3가지 방법
맹지라고 다 같은 맹지가 아니다
길을 내고, 맹지를 매입한다
맹지를 탈출하자!
구거는 미래의 도로다
맹지투자: 절대 전제를 지켜라
|무작정 따라하기| 지적도 혹은 위성사진으로 맹지 현황 파악하기

42 토지의 활용도를 높이는 지목변경
미운 오리새끼도 백조가 될 수 있다
지목변경이 가능한지 매입 전에 따져보자
지목변경을 할 때 주의할 점

43 건물을 세우자
나대지·잡종지를 활용하자
지목변경으로 적극적인 수익창출도 노려보자
시골주택을 임대하거나 세컨드하우스로 사용하기
농지에 주택 짓기

44 개발계획과 상관없이 허가를 받아두자
매각을 할 시점이 다가오면
토지분할 허가를 받아두자
개발행위 허가를 미리 받아두자
지목변경도 매각 시점에 맞춰


여섯째마당 수익을 늘리는 매수·매도 전략

45 토지 반비례법칙을 활용하라
규모가 클수록 평당 가격이 내려간다
토지 반비례법칙을 응용한 공동투자
토지 반비례법칙을 적용할 땅 찾기

46 소액투자의 대안, 공동투자
토지 반비례법칙을 응용하는 공동투자
공동투자를 할 때 지켜야 할 것
필지분할 후 모두가 만족할 수 있는 땅 선택하기

47 사례로 보는 토지투자 성공 포인트
1. 정보 선점으로 성공한 합덕역 투자
2. 역발상으로 성공한 경매투자
3. 땅이 지닌 문제를 해결해 수익을 거둔 농지투자

48 실패에는 늘 이유가 있다 - 토지투자 실패 사례 분석
1. 현장조사 미비로 실패한 투자
2. 막연한 기대감으로 한 투자
3. 서로 믿었다가 고생한 지분투자

49 토지 빨리 매도하는 10가지 노하우
1. 급매라면 욕심을 버리고 저렴한 값에 팔아라
2. 부동산중개소에 일정 수익을 넘겨준다
3. 쪼개서 팔아라
4. 땅을 리모델링하라
5. 토지설명서를 만들자
6. 일정 계획을 세워라
7. 열심히 뛰어라
8. 수요가 많다고 가격을 너무 올리지 마라
9. 잔금 정산시기를 넉넉히 잡아주자
10. 믿을 만한 공인중개사나 전문가를 찾아라

50 토지투자 수익률을 분석하고 활용하라
투자 수익률 계산하기
투자 수익률 분석으로 시간과 비용을 아낀다
투자 수익률은 재투자의 근거가 된다
토지 관련서류 및 매매 과정 정리하기

51 절세도 수익이다
당연히 내야 하는 세금
합법적 절세로 수익률 높이기
토지투자와 관련한 세금
취득세
재산세
재산세 미리 알아보기
사업용 토지로 사용하여 양도세 절세하기
[PLUS +] 건폐율과 용적률을 항상 주목하라

일곱째마당 고수의 영역에 도전!

52 개발제한구역에 묻어두기
인내는 쓰고 열매는 달다
개발제한지역도 투자 가치가 다르다
개발 광풍이 불면 돼지도 날아오른다
소문이 아니라 서류를 보라
묻어두고 잊어버리기

53 개발촉진지구의 숨은 땅을 찾아라
개발촉진지구는 고수익의 기회
낙후된 지역 땅의 운명을 바꾸는 개발촉진지구
개발의 방향 파악하기
장기투자 관점에서 접근한다

54 경매 특수물건은 현장조사가 답!
주의해야 할 특수물건
고수들은 특수물건으로 고수익을 창출한다
특수물건 1 - 유치권이 설정된 물건
특수물건 2 - 지상권이 성립되는 물건
특수물건 3 - 재매각 물건
특수물건 4 - 지분경매 물건
특수물건 5 - 인수해야 할 가처분, 가등기가 있는 물건
[PLUS +] 국·공유지도 투자할 수 있다고요

권말부록

대박땅꾼이 뽑은 2021~2026 토지투자 유망지역 7
1. GTX-A가 지나는 토지 호재 지역
2. GTX-B가 지나는 토지 호재 지역
3. GTX-C가 지나는 토지 호재 지역
4. 제5차 국토종합개발계획의 핵심지 - 새만금
5. 360만 평의 대규모 국가산업단지의 도시, 당진
6. SK하이닉스 호재를 받을 용인, 안성
7. 제주도 토지투자, 지금이 적기다!

전은규(대박땅꾼)