2019년 부동산 시장은 수많은 변수로 인해 종잡을 수 없었다. 그 변수들의 합이 상승의 변동성을 모두 흡수해서 침체로 보이는 곳도 있었다. 여러 규제 정책이 쏟아졌고, 또 시장은 여기에 대응하며 움직이고 있다. 이 책은 이러한 부동산 시장의 움직임을 30년간의 통계를 통해 객관적으로 살펴보고, 지은이의 20년간 현장 경험 노하우로 부동산 공부 방법을 제시한다. 또한 주거의 관점 및 자산가치의 상승과 하락 사이에 공급이 있다고 보고, 한 공간에서 공급이 어떤 작용을 하는지 살펴본다. 일단 공급이 되지 않으면 전세 부족 현상이 생기고, 공급이 많아지면 미분양이 증가하기 때문에 주택 시장의 문제를 서서히 만들어가는 시작점은 공급으로 볼 수 있다. 따라서 공급으로 시장을 해석해야 상승 시작과 하락의 끝도 설명할 수 있다.

프롤로그 - 4
1장 부동산, 제대로 알고 투자하자!

주택 시장의 본질 파헤치기 - 15
수요와 공급의 적시성 차이로 생기는 가격의 변동원리 - 20
위치의 독점성에 따른 희소성 원칙 - 25
물결효과(Ripple effect) : 갭 메우기, 키 맞추기, 순환매수 - 28
대체할 수 없는 편익(Convenience & benefit) 우위지역 - 31
시간과 목적이 만나는 학군의 힘 - 34
지역과 지역의 가격 차이를 파괴하는 교통망 - 38
부동산의 우량주 효과 - 42
수요자와 공급자의 동일성과 이질성 - 45
요점 정리 - 50
쉬어가기
부동산 시장을 이해하기 앞서 - 54
2장 상승과 하락에서 보여주는 통계의 의미

수요는 어디에서 오나 - 63
*적정 수요는 없다. 그렇지만 한계 수요는 있다! - 66
수요의 변화를 읽어내라 - 72
가장 중요한 것은 공급량과 한계 수요다 - 75
*상승과 하락의 변곡점은 이렇게 만들어진다 - 82
수요, 공급이 가격 움직임과 잘 맞는 도시, 잘 맞지 않는 도시 - 88
인구수와 가구수 어느 것이 더 중요한가 - 92
주택 거래량은 가격과 함께 어떻게 움직일까 - 96
부동산 심리지수는 가격의 선행지수인가 - 103
공급과잉의 시작, 미분양이 말하는 의미 - 109
전세가율이 말하는 시장의 환경 - 116
자가 보유율, 중요한 이유가 있다 - 121
현장 분위기의 바로미터, 매수우위지수 - 127
택지공급 실적과 인허가물량만 봐도 절반은 성공이다 - 131
3장. 시장의 해석 방법과 부동산 시장이 보여주는 의미
시장을 끌고 가는 힘의 주체는 누구인가 - 139
공급(입주물량)은 어디까지 시장에 영향을 미치는가 - 143
첫 번째 가격 상승은 누가 만드나 - 147
가격의 변동성과 추세 - 151
상승추세와 하락추세 - 158
과거의 부동산 환경과 현재 공급되는 부동산 환경의 충돌 - 161
*상승과 하락, 그 변화의 시그널 - 166
4장. 부동산의 기본 상식을 뛰어넘자!

*입지보다 더 중요한 위치를 보면 고수다! - 195
도시의 모양, 구조와 기능이 중요한 이유가 있다 - 198
가격 상승과 가격 결정의 차이 - 201
눈에 보이지 않는 잠재 수요는 어떻게 움직이나 - 205
변수는 어떻게 해석할까 - 210
*상승의 원인도 바뀐다 - 216
시장을 이기는 정책 & 정책을 이기는 시장의 차이 - 220
매매가격과 전세가격의 상관관계는 있는가 - 223
5장. 앞으로 10년, 주택 시장의 중요한 트렌드 2가지

주택의 노후화에 따른 신축 효과 - 229
위치를 극복하는 브랜드 파워 - 232
6장. 공급으로 보는 도시의 사이클과 시장 예측 방법
시장의 전망은 어떻게 하나 - 237
공급으로 보는 시장의 사이클과 전망 - 240
1. 선행 시장 부산의 30년 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 240
2. 선두 시장 서울 수도권의 공급량으로 보는 상승과 하락의 사이클과 시장 전망 - 245

에필로그 - 252

김준영