부동산 시장이 요동치고 있다. 인플레이션과 경기침체 우려로 집값이 하락할 것이라는 전망과 새 정부의 부동산 정책 규제 완화로 집값이 상승할 거라는 의견이 부딪히고 있는 지금, 대한민국에서 집을 사고판다는 것은 굉장히 어려운 눈치싸움이 되어버렸다. 이럴 때일수록 우리가 주목해야 할 것은 ‘집값’이 아니라, ‘집값’을 형성하고 있는 입지 조건과 미래의 변수를 정확히 이해하여, 그곳이 오를 자격을 갖추었는지 판단하는 안목이다. 그래야만 현재 내가 살고 있는 집 혹은 내가 눈여겨보고 있는 지역의 부동산의 정당한 값어치를 알 수 있기 때문이다.
이 책의 저자 김시덕은 도시의 개발 역사를 오랜 시간 추적해온 도시 답사가이자 문헌학자이다. 일주일에 서너 번씩 대중교통을 이용해 대한민국 방방곡곡을 답사하며 기록한 생생한 현장 정보와 식민지 시기 ‘토지구획 평면도’부터 가장 최근의 도시계획 자료에 이르기까지 문헌 자료를 정리하여 지역의 현재 가치와 미래 가치를 살펴보는 것이 그의 주요 연구 과제이다. 그의 답사기는 삼프로TV 〈김시덕 박사의 도시야사〉를 통해 전해지며 “그 어떤 프로그램보다 제 삶과 부 창출에 가장 도움이 되었다”는 호평을 얻고 있으며, 재개발·재건축·택지개발 예정지를 오랜 시간 추적한 보고로 일찍이 눈 밝은 투자자들에게 가치 있게 활용되었다.
이 책은 그가 ‘대한민국에서 집을 사는 사람’을 위해 쓴 첫 번째 책으로, 그가 오랜 시간 수집한 빅데이터를 바탕으로 ‘실거주하기 좋으면서도 미래의 투자 가치가 높은 곳’을 분석한다. 또한, 도시를 직접 답사하고 기록한 학자로서의 사명감으로 집값이 떨어질까 봐 쉬쉬하며 감추고 있는 입지 조건의 실체와 실현 가능성 없이 정치 이슈로 이용되는 정책들, 터무니없는 기획부동산의 주장까지 소송당할 각오로 파헤쳤다. 이 책은 살고 싶은 집을 찾는 이에게도, 사고 싶은 집을 찾는 이에게도 든든한 지침이 되어줄 것이다.

들어가며
1부. 국가 프로젝트로 읽어내는 부동산의 역사

1장. 도시기본계획의 탄생과 변화
지도가 말해주는 진실
도시기본계획의 변화
인구 증가와 도시계획의 관계
식민지 시기 평면도에서 엿보는 현대 한국

2장. 경인운하 및 행정수도 계획의 변천사
행정의 연속성, 행정의 관성
대국토건설계획: 경인운하 구상
대국토건설계획: 신도시 구상
경인운하에서 여의도 개발로
부천항 구상과 가로림만 프로젝트
행정수도 이전과 세종·공주·청주의 미래
청와대 행정수도 백지계획과 부동산의 미래
두 차례에 걸친 행정수도 입지 선정
행정수도, 노무현·이명박·박근혜의 삼국지
중부권 메가시티는 탄생할까
중부 공업 지역 구상은 실현될까
용산 대통령 집무실 시대가 열리다

2부. 살기 좋고 사기 좋은 부동산의 조건
3장. 남북관계와 부동산의 상관관계
안보 문제와 현대 한국
북한과 가까우면 위험하다
낙관하기 어려운 접경지역의 투자
군 공항 이전이 힘든 이유
군 부대 이전 문제: 평택 고덕신도시
군 부대 이전 시 토양 오염 문제
공장 부지와 토양 오염

4장. 삶과 집값을 붕괴하는 재난 위험
집값 떨어질까 봐 감춰둔 재난 요소
땅 이름에 숨겨진 위험과 가치
상수도 걱정 없는 전원주택은 어디
우리는 지진으로부터 안전한가
부실시공과 지반침하의 원인

5장. 재개발과 교통망 호재의 실체
원도심은 개발될까, 유지될까
층고와 용적률 제한을 완화해야 한다
GTX는 과연 모두 개통될까
철도를 공부하면 투자의 미래가 보인다
가치가 흔들리지 않는 부동산의 조건

이 책의 참고 문헌과 함께 읽으면 좋은 자료

김시덕