집값이 빠진다고 확 바뀌는 부동산 시장
후회의 시계를 되돌리기 위한 결전을 준비하라!

비정상의 정상화가 이제야 시작된 듯하다.
부동산 리스트인 저자가 ‘숫자에 기초해 상식선에서’ 예측해온 시장 안정 타이밍이 직접적으로 눈에 보이기 시작했다. 그동안 너무 많은 선량한 사람들에게 ‘벼락거지’ 딱지가 붙었다. 자산 버블의 혜택을 누린 건 소수고, 가만히 있다가 뒤처져 멍 때리게 된 무주택자들이 대다수다. 국가재난급 우울감이다. 하지만 ‘벼락파산’의 충격은 벼락거지에 비할 바가 아니다. 뒤처짐은 가슴을 아프게 하지만, 파산은 생명을 위협할 수도 있다.

주담대는 13년 만에 7%대를 넘길 것으로 보인다. 최근 수년간 뒤늦게 뛰어든 30대 영끌족들은 자칫 돌이킬 수 없는 대타격을 입을지도 모른다. 그것이 설령 작은 가능성에 불과하다 해도 미리 대비해야 하는 이유다. 이를 위해 ‘많이 올랐으니 떨어질 때가 됐다’는 식의 단순 순환론을 넘어, 각종 부동산 데이터를 철저히 분석하고 인과관계를 파악해 확률 높은 미래를 전망했다. 또한 편견과 편향을 버리고 객관적 자료를 통해 분석하고 예측하려 노력했다. 맹목적인 공격형 투자의 시대는 끝났다.
지금 우리에겐 각종 위험요소를 신중하게 더듬어 진짜 기회를 찾아내는 책이 필요하다.

프롤로그. 집이 온다
# 집은 왜 부동산이 됐을까
# 집이 투자 대상으로 바뀐 이유는 무엇일까
# 부동산 시장은 왜 빠르게 금융화됐나
[Think It] 회색 코뿔소를 아십니까

Part 1. 다시, 집값을 전망한다

# 다시, 집값을 전망한다
# 얼마나 올랐는가
# 왜 올랐는가
# 가격을 움직이는 투자 수요
[Think It] 투자와 투기의 차이는 무엇인가
# 가격 폭등은 주택 공급 부족 때문이다
# 매도 가능한 물량은 얼마나 될까
[Think It] 어떤 집의 가격 변동성이 클까
# 왜 안 팔았는가
# 패닉 수요, 누구의 잘못인가
[Think It] 아파트 청약을 전부 추첨으로 한다면
# 무슨 일이 벌어졌는가
# 왜 틀렸는가

Part 2. 어떻게 될 것인가

# 주택 수요가 급격하게 줄어든다
[Think It] 데이터 분석하는 방법
# 매도 물량, 변동이 커진다
[Think It] 집 팔까 말까 기대 수익률이 결정한다
# 얼마나 하락할까
# 집값이 떨어진다고요
# 윤석열 정부, 부동산 정책 영향은
[Think It] 대선 승리 그리고 패배의 원인은 무엇일까

Part 3. 어떻게 해야 하는가

# 불패는 없다 (편견을 없애라)
[Think It] ‘집값 불패’와 ‘하우스푸어’는 동전의 양면
# 전조가 있다
# 부동산 시장의 본질: 건물보다는 땅의 가치를 보라
[Think It] 불로소득에 대한 새로운 정의가 필요하다
# 중요한 변화가 일어난다 (2022년 이후 부동산 시장 변화)
[Think It] 저는 진짜 임차인입니다
# 유연한 대응이 필요하다
[Think It] “운이 좋았다”
# 기회가 온다
[Think It] Yes Plan이 필요하다

Part 4. 투자에 성공하기 위해 반드시 알아야 할 행동 지침

# 먼저 인과관계와 상관관계를 구별해야 한다
# 인지 편향을 최소화해야 한다
[Think It] 인지 편향 오류

Part 5. 부동산의 미래

# 부동산은 왜 항상 문제인가 (자본주의와 부동산)
# 정치가 내 집 마련을 도울 수 있을까
[Think It] 자주 세대 공약 (만약 공약을 만들 수 있다면)
[Think It] 정부가 집을 뺏는다고
[Think It] 나도 상위 2%가 되고 싶다

이광수 (지은이)

재개발 재건축, 3기 신도시 분양, 월세 증가, 임대차보호법, 대출 완화…
‘격변의 키워드’를 먼저 캐치하고 분석한다

저자는 책의 한 챕터를 할애해 과거(2018년) 제시했던 부동산 시장 전망 실패를 인정하고 분석한다. 챕터 제목 자체가 “왜 틀렸는가”다. 전문가로서 자존심이 상할 법도 한데, 왜 굳이 해당 챕터를 넣었는지 물으니 “숙고하고 반성하기 위해서”라고 한다. 틀린 부분을 덮은 채 무작정 같은 방향으로 뛰거나 애매한 표현으로 흐지부지하려 하지 않는다. 리스트로서의 수치 보정인 셈이다. 그래서 그런지 과거에 썼던 그 어떤 책보다 디테일하고 명확하다. 더 넓은 시각과 깊이를 동시에 갖추게 되었다.
이 책을 읽어야 하는 독자는 명확하다. ‘현재 집값은 정상이며, 앞으로도 흔들림 없이 급격한 우상향을 보일 것이기에 더욱 투자에 박차를 가해야 한다’고 생각하는 몇몇이 아닌, 언젠가 내 집 한 채를 마련해 안정적 삶의 기반으로 삼으려는 평범한 우리 이웃들이다.

“제가 쓴 글은 명확한 목적을 가지고 있습니다. ‘엄마, 우리는 언제 우리 집에서 살아’라는 아이의 질문에 마음 아파하는 모든 이들을 위해 책을 썼습니다. 투자나 투기로 집을 사는 사람들을 위한 것이 아니라 부동산을 집으로 생각하는 모든 사람들을 위한 책입니다.”

그 어느 때보다 신중해야 할 시기다. 지난 수년간 기회를 놓쳐 가슴 아픈 대부분의 선량한 시민들 그리고 청년들에게, 생로(生路)를 찾아내기 위해 데이터를 찾고 분석하며 뜬 눈으로 밤을 지샌 저자의 진정성이 닿길 바란다. 지금 이 때, 내 집 마련을 위한 강력한 무기가 될 것임이 분명하다.